Espagne : vendre un logement, la checklist de la nota simple à l’IRPF
Ce qu’il faut préparer avant l’annonce, ce qu’il faut signer et quels impôts payer, avec les articles de la loi.
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Durée : de la préparation à la déclaration de revenus
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Préparer
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S’il y a une hypothèque, une saisie ou une autre charge, elle doit être levée, ou vous convenez avec l’acheteur de la façon de la solder le jour de la signature.
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Le propriétaire le commande et il vaut 10 ans au plus, 5 si la classe est G (décret royal 390/2021, art. 3, 6, 13 et 15).
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La copropriété le délivre en sept jours calendaires ; sans lui, l’acte n’est pas autorisé, sauf si l’acheteur vous en dispense (loi sur la propriété horizontale, art. 9.1.e).
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Le bien reste grevé pour l’IBI même s’il change de propriétaire, et le notaire signale les dettes (loi sur les finances locales, art. 64).
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Le capital restant dû détermine combien il faut réinvestir pour l’exonération d’IRPF (règlement de l’IRPF, art. 41).
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Ils entrent dans la valeur d’acquisition et réduisent la plus-value d’IRPF ; les réparations d’entretien non (loi IRPF, art. 35.1).
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Le calculateur de ce site montre la plus-value, les exonérations et l’impôt.
Prix et agence
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Du prix, déduisez le prêt, les frais de vente, la plusvalía et l’IRPF : ce qui reste est ce que vous encaissez vraiment.
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La classe est obligatoire dans toute offre, promotion et publicité de vente (décret royal 390/2021, art. 15).
Offre et arrhes
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Les frais de la rédaction de l’acte sont au vendeur, ceux de la première copie et des suivantes à l’acheteur, sauf accord contraire (Code civil, art. 1455).
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Avec des arrhes, l’acheteur peut se rétracter en les perdant et le vendeur en les rendant au double (Code civil, art. 1454).
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Les arrhes ne sont pas encore la vente : la plus-value d’IRPF naît à la cession. L’acte équivaut à la remise (Code civil, art. 1462).
L’acte de vente
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Un acte public est nécessaire pour transmettre des droits réels sur un immeuble (Code civil, art. 1280).
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S’il y avait des dettes, l’acheteur répond avec le logement pour l’année d’achat et les trois précédentes (loi sur la propriété horizontale, art. 9.1.e).
Impôts
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Le contribuable est le vendeur ; si la plus-value réelle était plus basse, vous pouvez demander à être imposé sur elle (loi sur les finances locales, art. 106, 107.5 et 110.2).
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Elle est imposée dans la base de l’épargne, de 19 % à 30 % ; dans une vente entre particuliers, l’acheteur ne retient rien (loi IRPF, art. 66, 76 et 99).
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Le réinvestissement compte dans les deux ans avant ou après la vente ; si c’est après, vous devez l’indiquer dans la déclaration (règlement de l’IRPF, art. 41).
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Elle figure à la section F2, plus-values et moins-values sur cessions d’immeubles (administration fiscale, manuel Renta 2025).
Déclaration de revenus
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Bon à savoir
- Cette liste vaut pour la vente d’un logement en Espagne en tant que résident. Certaines exigences dépendent de votre communauté autonome ou de votre commune, et les frais de notaire et de registre varient : demandez chez le notaire.
- L’IRPF et la plusvalía municipale sont deux impôts différents : le premier, celui de l’État, se paie avec la déclaration de revenus de l’année suivante ; le second, celui de la commune, dans les 30 jours ouvrables suivant la vente.
- Un logement hérité, loué ou acheté avant 1995 a un autre calcul d’IRPF : le calculateur et le guide de ce site disent ce qu’ils ne couvrent pas.
- Si vous vendez avec un prêt, ce que vous encaissez net est le prix moins le capital restant dû, les frais de vente et les impôts : faites le calcul avant de fixer le prix.
Questions fréquentes
Qui paie l’acte ?
Les frais de la rédaction de l’acte sont au vendeur, ceux de la première copie et des suivantes à l’acheteur, sauf accord contraire (Code civil, article 1455).
Signer les arrhes, est-ce déjà vendre le logement ?
Non. Les arrhes réservent la vente : la plus-value d’IRPF naît à la cession du logement, et la rédaction de l’acte public équivaut à la remise (Code civil, article 1462).
Que se passe-t-il si je me rétracte après avoir pris des arrhes ?
Avec des arrhes, un vendeur qui se rétracte les rend au double et un acheteur qui se rétracte les perd (Code civil, article 1454), sauf si le contrat dit autre chose.
L’acheteur hérite-t-il des dettes de la copropriété ?
L’acheteur répond avec le logement lui-même des dettes de copropriété de la part échue de l’année d’achat et des trois années précédentes ; c’est pourquoi le vendeur doit fournir le certificat de dettes (loi sur la propriété horizontale, article 9.1.e).
Quand paie-t-on la plusvalía et l’IRPF ?
La plus-value municipale, dans les 30 jours ouvrables suivant la vente (loi sur les finances locales, article 110.2). L’IRPF, avec la déclaration de revenus de l’année suivant la vente.
L’étape suivante
Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.
- Le calculateurEspagne : impôt sur la plus-value d’un logement vendu (IRPF)
- Le guideEspagne : impôts à la vente d’un logement
- La checklistAcheter un logement : la checklist
- La checklistDéménager : la checklist des démarches
Sources
- Code civil, art. 1280, 1454, 1455 et 1462 (BOE) (en espagnol)
- Loi sur la propriété horizontale (loi 49/1960), art. 9 : dettes envers la copropriété (BOE) (en espagnol)
- Décret législatif royal 2/2004, loi sur les finances locales : art. 64 et 104 à 110 (BOE) (en espagnol)
- Loi IRPF 35/2006, texte consolidé : art. 35, 38, 66, 76 et 99 (BOE) (en espagnol)
- Règlement de l’IRPF (décret royal 439/2007), art. 41 : réinvestissement dans une résidence principale (BOE) (en espagnol)
- Décret royal 390/2021, certification énergétique des bâtiments (BOE) (en espagnol)
- Administration fiscale, manuel pratique Renta 2025 : cas pratique de plus-values et moins-values (en espagnol)
Pour le contrat, l’acte et les dettes, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat ; pour l’IRPF et la plusvalía, par un gestor ou un conseiller fiscal.