Espanha: vender um imóvel, a checklist da nota simple ao IRPF
O que preparar antes de anunciar, o que assinar e que impostos pagar, com os artigos da lei.
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Tempo: da preparação à declaração
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Preparar
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Se há hipoteca, penhora ou outro ônus, é preciso cancelá-lo ou combinar com o comprador como será pago no dia da assinatura.
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Quem encomenda é o proprietário e vale no máximo 10 anos, 5 se a letra é G (Real Decreto 390/2021, arts. 3, 6, 13 e 15).
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O condomínio o emite em sete dias corridos; sem ele não se autoriza a escritura, salvo se o comprador o dispensar (Lei de Propriedade Horizontal, art. 9.1.e).
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O imóvel responde pelo pagamento do IBI mesmo que mude de dono, e o tabelião avisa das dívidas (Lei das Fazendas Locais, art. 64).
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O capital pendente decide quanto é preciso reinvestir para a isenção do IRPF (Regulamento do IRPF, art. 41).
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Entram no valor de aquisição e reduzem o ganho do IRPF; os reparos de conservação, não (Lei do IRPF, art. 35.1).
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A calculadora do site mostra o ganho, as isenções e o imposto.
Preço e imobiliária
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Do preço saem a hipoteca, as despesas de venda, a plusvalia e o IRPF: o que sobra é o que você recebe de verdade.
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A etiqueta é obrigatória em toda oferta, promoção e publicidade de venda (Real Decreto 390/2021, art. 15).
Oferta e arras
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As despesas de outorgar a escritura são do vendedor, e as da primeira cópia e as posteriores, do comprador, salvo pacto (Código Civil, art. 1.455).
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Com arras, o comprador pode desistir perdendo-as e o vendedor devolvendo-as em dobro (Código Civil, art. 1.454).
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As arras ainda não são a venda: o ganho do IRPF ocorre ao transmitir. A escritura equivale à entrega (Código Civil, art. 1.462).
Escritura
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A escritura pública é necessária para transmitir direitos reais sobre imóveis (Código Civil, art. 1.280).
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Se houver dívidas, o comprador responde com o imóvel pelo ano da compra e pelos três anteriores (Lei de Propriedade Horizontal, art. 9.1.e).
Impostos
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O contribuinte é o vendedor; se o ganho real foi menor, você pode pedir para ser tributado por ele (Lei das Fazendas Locais, arts. 106, 107.5 e 110.2).
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É tributado na base da poupança, de 19% a 30%; numa venda entre particulares o comprador não retém nada (Lei do IRPF, arts. 66, 76 e 99).
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O reinvestimento vale nos dois anos anteriores ou posteriores à venda; se for depois, é preciso dizê-lo na declaração (Regulamento do IRPF, art. 41).
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Vai na seção F2, ganhos e perdas patrimoniais por transmissão de imóveis (Agência Tributária, Manual da Declaração 2025).
Declaração
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Vale saber
- Esta lista vale para vender um imóvel na Espanha sendo residente. Algumas exigências dependem da sua comunidade autônoma ou da sua prefeitura, e os honorários de cartório e registro variam: pergunte no cartório.
- O IRPF e a plusvalia municipal são dois impostos distintos: o primeiro, do Estado, se paga com a declaração de imposto de renda do ano seguinte; o segundo, da prefeitura, em 30 dias úteis a partir da venda.
- Um imóvel herdado, um que esteve alugado ou um comprado antes de 1995 têm outro cálculo do IRPF: a calculadora e o guia do site dizem o que não cobrem.
- Se você vende com hipoteca, o que recebe líquido é o preço menos o capital pendente, as despesas de venda e os impostos: faça a conta antes de fixar o preço.
Perguntas frequentes
Quem paga a escritura?
As despesas de outorga da escritura são do vendedor, e as da primeira cópia e as posteriores, do comprador, salvo pacto em contrário (Código Civil, artigo 1.455).
Assinar as arras é vender o imóvel?
Não. As arras reservam a compra e venda: o ganho do IRPF ocorre quando o imóvel é transmitido, e a outorga da escritura pública equivale à entrega (Código Civil, artigo 1.462).
O que acontece se eu desistir depois de receber arras?
Com arras, o vendedor que desiste as devolve em dobro e o comprador que desiste as perde (Código Civil, artigo 1.454), salvo se o contrato disser outra coisa.
O comprador herda as dívidas do condomínio?
O comprador responde com o próprio imóvel pelas dívidas com o condomínio da parte vencida do ano da compra e dos três anos anteriores; por isso o vendedor deve apresentar o certificado de dívidas (Lei de Propriedade Horizontal, artigo 9.1.e).
Quando pago a plusvalia e o IRPF?
A plusvalia municipal, em 30 dias úteis a partir da venda (Lei das Fazendas Locais, artigo 110.2). O IRPF, com a declaração de imposto de renda do ano seguinte à venda.
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
- O cálculoEspanha: calculadora do imposto na venda de um imóvel (IRPF)
- O guiaEspanha: impostos ao vender um imóvel
- A checklistMudança de casa: a checklist
Fontes
- Código Civil, arts. 1.280, 1.454, 1.455 e 1.462 — BOE (em espanhol)
- Lei de Propriedade Horizontal (Lei 49/1960), art. 9: as dívidas com o condomínio — BOE (em espanhol)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Lei das Fazendas Locais: arts. 64 e 104 a 110 — BOE (em espanhol)
- Lei 35/2006 do IRPF, texto consolidado: arts. 35, 38, 66, 76 e 99 — BOE (em espanhol)
- Regulamento do IRPF (Real Decreto 439/2007), art. 41: o reinvestimento em residência habitual — BOE (em espanhol)
- Real Decreto 390/2021, certificação da eficiência energética dos edifícios — BOE (em espanhol)
- Agência Tributária, Manual prático da Declaração 2025: caso prático de ganhos e perdas patrimoniais (em espanhol)
Para o contrato, a escritura e as dívidas, procure um tabelião ou um advogado; para o IRPF e a plusvalia, um gestor ou assessor fiscal.