Spagna: vendere casa, la lista dalla nota simple all’IRPF
Cosa preparare prima di pubblicare l’annuncio, cosa firmare e quali imposte pagare, con gli articoli della legge.
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Tempo: dalla preparazione alla dichiarazione
Il tuo browser non permette di ricordare le spunte: la lista funziona, ma dopo si azzera.
Tolgo tutte le spunte?
Preparare
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Se c’è un’ipoteca, un pignoramento o un altro gravame, va cancellato o si concorda con l’acquirente come pagarlo il giorno della firma.
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Lo ordina il proprietario e vale al massimo 10 anni, 5 se la lettera è G (Regio decreto 390/2021, artt. 3, 6, 13 e 15).
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La comunità lo rilascia in sette giorni di calendario; senza non si autorizza l’atto, salvo che l’acquirente ti esoneri (Legge sulla proprietà orizzontale, art. 9.1.e).
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L’immobile resta vincolato al pagamento dell’IBI anche se cambia proprietario, e il notaio avvisa dei debiti (Legge sulle finanze locali, art. 64).
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Il capitale residuo decide quanto occorre reinvestire per l’esenzione dell’IRPF (Regolamento IRPF, art. 41).
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Entrano nel valore di acquisizione e abbassano la plusvalenza dell’IRPF; le riparazioni di conservazione no (Legge IRPF, art. 35.1).
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Il calcolatore del sito mostra la plusvalenza, le esenzioni e l’imposta.
Prezzo e agenzia
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Dal prezzo si sottraggono l’ipoteca, le spese di vendita, la plusvalía e l’IRPF: quello che resta è ciò che incassi davvero.
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L’etichetta è obbligatoria in ogni offerta, promozione e pubblicità di vendita (Regio decreto 390/2021, art. 15).
Offerta e caparra
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Le spese per stipulare l’atto sono del venditore, quelle della prima copia e successive dell’acquirente, salvo patto (Codice civile, art. 1455).
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Con le arras, l’acquirente può tirarsi indietro perdendole e il venditore restituendole doppie (Codice civile, art. 1454).
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Le arras non sono ancora la vendita: la plusvalenza dell’IRPF si realizza con il trasferimento. L’atto equivale alla consegna (Codice civile, art. 1462).
L’atto
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Per trasferire diritti reali su immobili serve l’atto pubblico (Codice civile, art. 1280).
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Se ci fossero debiti, l’acquirente risponde con l’abitazione per l’anno dell’acquisto e i tre precedenti (Legge sulla proprietà orizzontale, art. 9.1.e).
Imposte
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Il contribuente è il venditore; se la plusvalenza reale è stata minore, puoi chiedere di essere tassato su quella (Legge sulle finanze locali, artt. 106, 107.5 e 110.2).
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È tassata nella base del risparmio, dal 19% al 30%; in una vendita tra privati l’acquirente non trattiene nulla (Legge IRPF, artt. 66, 76 e 99).
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Il reinvestimento vale nei due anni precedenti o successivi alla vendita; se dopo, va detto nella dichiarazione (Regolamento IRPF, art. 41).
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Va nella sezione F2, plusvalenze e minusvalenze per trasferimento di immobili (Agenzia delle Entrate, Manuale Renta 2025).
Dichiarazione
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Da sapere
- Questa lista vale per vendere una casa in Spagna da residente. Alcuni requisiti dipendono dalla tua comunità autonoma o dal tuo comune, e gli onorari di notaio e registro variano: chiedi in studio notarile.
- L’IRPF e la plusvalía comunale sono due imposte diverse: la prima, dello Stato, si paga con la dichiarazione dei redditi dell’anno successivo; la seconda, del comune, entro 30 giorni lavorativi dalla vendita.
- Un’abitazione ereditata, una che è stata affittata o una comprata prima del 1995 hanno un altro calcolo dell’IRPF: il calcolatore e la guida del sito dicono cosa non coprono.
- Se vendi con un’ipoteca, quello che incassi netto è il prezzo meno il capitale residuo, le spese di vendita e le imposte: fai il conto prima di fissare il prezzo.
Domande frequenti
Chi paga l’atto?
Le spese per stipulare l’atto sono del venditore, quelle della prima copia e successive dell’acquirente, salvo patto contrario (Codice civile, articolo 1455).
Firmare le arras è vendere la casa?
No. Le arras riservano la compravendita: la plusvalenza dell’IRPF si realizza quando l’abitazione viene trasferita, e la stipula dell’atto pubblico equivale alla consegna (Codice civile, articolo 1462).
Che cosa succede se mi tiro indietro dopo aver incassato le arras?
Con le arras, il venditore che si tira indietro le restituisce doppie e l’acquirente che si tira indietro le perde (Codice civile, articolo 1454), salvo che il contratto dica altro.
L’acquirente eredita i debiti del condominio?
L’acquirente risponde con l’abitazione stessa dei debiti verso la comunità della parte scaduta dell’anno dell’acquisto e dei tre anni precedenti; per questo il venditore deve fornire il certificato dei debiti (Legge sulla proprietà orizzontale, articolo 9.1.e).
Quando pago la plusvalía e l’IRPF?
La plusvalía comunale, entro 30 giorni lavorativi dalla vendita (Legge sulle finanze locali, articolo 110.2). L’IRPF, con la dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita.
Il passo dopo
Non sono un commercialista né un consulente: questa è una stima a scopo informativo. Per decidere, affidati a un professionista.
- Il calcolatoreSpagna: calcolo delle imposte sulla vendita di una casa
- La guidaSpagna: imposte sulla vendita di una casa
- La listaComprare casa: la lista
- La listaTrasloco: la lista
Fonti
- Codice civile, artt. 1280, 1454, 1455 e 1462 (BOE) (in spagnolo)
- Legge sulla proprietà orizzontale (Legge 49/1960), art. 9: i debiti verso la comunità (BOE) (in spagnolo)
- Regio decreto legislativo 2/2004, Legge sulle finanze locali: artt. 64 e 104-110 (BOE) (in spagnolo)
- Legge 35/2006 sull’IRPF, testo consolidato: artt. 35, 38, 66, 76 e 99 (BOE) (in spagnolo)
- Regolamento dell’IRPF (Regio decreto 439/2007), art. 41: il reinvestimento nell’abitazione principale (BOE) (in spagnolo)
- Regio decreto 390/2021, certificazione dell’efficienza energetica degli edifici (BOE) (in spagnolo)
- Agenzia delle Entrate, Manuale pratico Renta 2025: caso pratico di plusvalenze e minusvalenze (in spagnolo)
Per il contratto, l’atto e i debiti fatti seguire da un notaio o da un avvocato; per l’IRPF e la plusvalía da un gestor o consulente fiscale.