Spagna: imposte sulla vendita di una casa

L’IRPF tassa la plusvalenza, non il prezzo

La plusvalenza è la differenza tra il valore di trasferimento e quello di acquisizione (Legge IRPF, articolo 34). Il valore di trasferimento è il prezzo reale della vendita, che non può essere inferiore a quello di mercato, meno le spese e le imposte della vendita che paghi tu: agenzia, notaio, registro, certificato energetico e la plusvalía comunale (articolo 35.2).

Il valore di acquisizione somma il prezzo d’acquisto, le spese e le imposte dell’acquisto (notaio, registro, ITP o IVA e AJD, agenzia, esclusi gli interessi del mutuo) e i lavori di miglioria, non quelli di conservazione (articolo 35.1).

Se il valore di trasferimento non supera quello di acquisizione c’è una minusvalenza: non c’è imposta, e la perdita si compensa con altre plusvalenze dell’anno e, con il limite del 25%, con i redditi da capitale mobiliare, con un riporto di quattro anni (articolo 49).

Quanto si paga

La plusvalenza si somma alla base imponibile del risparmio e paga la scala in vigore dal 2025, che somma la parte statale e quella regionale (articoli 66 e 76): 19% fino a 6.000 €, 21% fino a 50.000 €, 23% fino a 200.000 €, 27% fino a 300.000 € e 30% oltre. Ogni aliquota si applica solo alla parte che cade nel suo scaglione, sovrapposta agli altri redditi da risparmio dell’anno.

Con una plusvalenza di 64.500 €, l’IRPF è di 13.715 €, cioè il 21,3% della plusvalenza. Si paga con la dichiarazione dei redditi dell’anno successivo alla vendita; in una vendita tra privati l’acquirente non trattiene nulla (articolo 99).

Quando non si paga

Ci sono tre esenzioni che contano per chi vende una casa:

• L’abitazione principale venduta da chi ha più di 65 anni, o da persone con dipendenza grave o grande dipendenza: esente, senza reinvestire nulla (articolo 33.4.b).
• Il reinvestimento in un’altra abitazione principale, nei due anni precedenti o successivi alla vendita: la plusvalenza è esente in proporzione a quanto reinvesti. Quello che va reinvestito è il valore di trasferimento meno il mutuo che restava da pagare, e conta il valore della nuova casa anche se la finanzi (articolo 38.1 della legge e 41 del regolamento).
• Gli immobili comprati tra il 12 maggio 2012 e il 31 dicembre 2012: il 50% della plusvalenza è esente, salvo gli acquisti da familiari (disposizione aggiuntiva 37).

Abitazione principale e termini

Abitazione principale è quella in cui hai abitato in modo continuativo per almeno tre anni, con eccezioni per cause giustificate come un trasferimento di lavoro (articolo 41 bis del regolamento). Le arras non contano come acquisto: vale l’atto o la consegna. Se non reinvesti nei termini, si paga con un’autoliquidazione integrativa e gli interessi di mora.

La plusvalía comunale

È l’Imposta sull’incremento di valore dei terreni di natura urbana, del comune, e in una vendita il contribuente è il venditore (articolo 106). Si calcola con il valore catastale del suolo e un coefficiente in base agli anni di possesso, fino a 20, con l’aliquota fissata dal comune, al massimo il 30% (articoli 107 e 108). Se dimostri che la plusvalenza reale è stata minore, sei tassato su quella reale, e se non c’è stata plusvalenza non si paga (articoli 104.5 e 107.5). La dichiarazione si presenta entro 30 giorni lavorativi dalla vendita (articolo 110.2).

I coefficienti massimi li fissa la legge e sono cambiati più volte: l’ultima modifica, di un regio decreto-legge del 29 settembre 2026, è stata abrogata dal Congresso il 2 ottobre. Guarda l’ordinanza del tuo comune.

Cosa spetta anche a te

Le spese per stipulare l’atto sono del venditore, quelle della prima copia e successive dell’acquirente, salvo patto contrario (Codice civile, articolo 1455). Per trasferire diritti reali su immobili serve l’atto pubblico (articolo 1280). Per vendere ti serve il certificato di efficienza energetica, con la sua etichetta nell’annuncio (Regio decreto 390/2021).

L’acquirente risponde con l’immobile stesso dei debiti verso la comunità della parte scaduta dell’anno dell’acquisto e dei tre anni precedenti. Per questo il venditore dichiara nell’atto di essere in regola e fornisce il certificato dei debiti, che la comunità rilascia in sette giorni di calendario (Legge sulla proprietà orizzontale, articolo 9.1.e). Anche l’IBI segue l’immobile: il notaio chiede dei debiti e avvisa l’acquirente (articolo 64 della Legge sulle finanze locali).