Espagne : impôts à la vente d’un logement

L’IRPF impose la plus-value, pas le prix

La plus-value est la différence entre la valeur de cession et la valeur d’acquisition (loi de l’IRPF, article 34). La valeur de cession est le prix de vente réel, qui ne peut pas être inférieur au prix de marché, moins les frais et impôts de la vente que vous payez : agence, notaire, registre foncier, certificat énergétique et la plusvalía municipale (article 35.2).

La valeur d’acquisition additionne le prix d’achat, les frais et impôts de l’achat (notaire, registre foncier, ITP ou TVA et AJD, agence, sans les intérêts du prêt) et les travaux d’amélioration, pas ceux d’entretien (article 35.1).

Si la valeur de cession ne dépasse pas la valeur d’acquisition, il y a une moins-value : pas d’impôt, et la perte s’impute sur d’autres gains de l’année et, dans la limite de 25 %, sur les revenus de capitaux mobiliers, avec un report de quatre ans (article 49).

Combien vous payez

La plus-value s’ajoute à la base de l’épargne et paie le barème en vigueur depuis 2025, qui réunit la part de l’État et celle de la région (articles 66 et 76) : 19 % jusqu’à 6 000 €, 21 % jusqu’à 50 000 €, 23 % jusqu’à 200 000 €, 27 % jusqu’à 300 000 € et 30 % au-delà. Chaque taux ne s’applique qu’à la part qui tombe dans sa tranche, en s’ajoutant à vos autres revenus de l’épargne de l’année.

Pour une plus-value de 64 500 €, l’IRPF est de 13 715 €, soit 21,3 % de la plus-value. Il se paie avec la déclaration de l’année qui suit la vente ; dans une vente entre particuliers, l’acheteur ne retient rien (article 99).

Quand vous ne payez rien

Il y a trois exonérations qui comptent pour qui vend un logement :

• Une résidence principale vendue par une personne de plus de 65 ans ou en situation de dépendance sévère ou de grande dépendance : exonérée, sans rien réinvestir (article 33.4.b).
• Le réinvestissement dans une autre résidence principale dans les deux ans avant ou après la vente : la plus-value est exonérée en proportion de ce qui est réinvesti. Il faut réinvestir la valeur de cession moins le prêt encore dû, et la valeur du nouveau logement compte aussi si vous le financez (article 38.1 de la loi et 41 du règlement).
• Les biens achetés entre le 12 mai et le 31 décembre 2012 : 50 % de la plus-value est exonérée, sauf achat à des proches (disposition additionnelle 37).

Résidence principale et délais

Une résidence principale est celle où vous avez vécu sans interruption au moins trois ans, avec des exceptions pour des raisons justifiées, comme un changement d’emploi (article 41 bis du règlement). Les arras (arrhes) ne comptent pas comme un achat : l’acte notarié ou la remise des clés, oui. Si vous ne réinvestissez pas à temps, vous payez avec une déclaration rectificative complémentaire et des intérêts de retard.

La plusvalía municipale

C’est l’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains, celui de la commune, et dans une vente le redevable est le vendeur (article 106). Elle se calcule avec la valeur cadastrale du terrain et un coefficient selon les années de détention, jusqu’à 20, au taux que fixe la commune, 30 % au maximum (articles 107 et 108). Si vous prouvez que la plus-value réelle a été inférieure, on vous impose sur la réelle, et s’il n’y a pas eu de plus-value, on ne paie rien (articles 104.5 et 107.5). La déclaration se dépose dans les 30 jours ouvrables après la vente (article 110.2).

Les coefficients maximaux sont fixés par la loi et ont changé plusieurs fois : la dernière modification, issue d’un décret-loi du 29 septembre 2026, a été annulée le 2 octobre par le Congrès des députés. Vérifiez l’ordonnance de votre commune.

Ce qui reste à votre charge

Les frais de la première copie de l’acte sont à la charge du vendeur, ceux des copies suivantes à celle de l’acheteur, sauf accord contraire (Code civil, article 1455). Pour transmettre des droits réels sur un immeuble, il faut un acte public (article 1280). Pour vendre, il vous faut le certificat énergétique, avec son étiquette dans l’annonce (décret royal 390/2021).

L’acheteur répond, avec l’immeuble lui-même, des dettes envers la copropriété de la partie exigible de l’année de l’achat et des trois années précédentes. C’est pourquoi le vendeur déclare dans l’acte qu’il est à jour et présente le certificat de dettes que la copropriété délivre en sept jours calendaires (loi sur la propriété horizontale, article 9.1.e). L’IBI (l’impôt foncier) suit aussi le bien : le notaire demande s’il y a des dettes et en avertit l’acheteur (article 64 de la loi sur les finances locales).