Impuestos al vender una vivienda

El IRPF grava la ganancia, no el precio

La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición (artículo 34 de la ley del IRPF). El valor de transmisión es el precio real de la venta, que no puede ser inferior al de mercado, menos los gastos y tributos de la venta que pagas tú: agencia, notaría, registro, certificado energético y la plusvalía municipal (artículo 35.2).

El valor de adquisición suma el precio de compra, los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, ITP o IVA y AJD, agencia, sin los intereses de la hipoteca) y las obras de mejora, no las de conservación (artículo 35.1).

Si el valor de transmisión no supera el de adquisición hay pérdida patrimonial: no hay impuesto, y la pérdida se compensa con otras ganancias del año y, con el límite del 25 %, con rendimientos del capital mobiliario, con un arrastre de cuatro años (artículo 49).

Cuánto se paga

La ganancia se suma a la base imponible del ahorro y paga la escala vigente desde 2025, que suma la parte estatal y la autonómica (artículos 66 y 76): 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Cada tipo se aplica solo a la parte que cae en su tramo, apilada sobre tus otras rentas del ahorro del año.

Con una ganancia de 64.500 €, el IRPF es de 13.715 €, el 21,3 % de la ganancia. Se paga con la declaración de la renta del año siguiente a la venta; en una venta entre particulares el comprador no te retiene nada (artículo 99).

Cuándo no se paga

Hay tres exenciones que importan a quien vende una vivienda:

• La vivienda habitual vendida por mayores de 65 años, o por personas con dependencia severa o gran dependencia: exenta, sin reinvertir nada (artículo 33.4.b).
• La reinversión en otra vivienda habitual, en los dos años anteriores o posteriores a la venta: la ganancia se exime en proporción a lo reinvertido. Lo que hay que reinvertir es el valor de transmisión menos la hipoteca que quedaba por pagar, y cuenta el valor de la nueva vivienda aunque la financies (artículo 38.1 de la ley y 41 del reglamento).
• Los inmuebles comprados entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012: el 50 % de la ganancia está exento, salvo las compras a familiares (disposición adicional 37.ª).

Vivienda habitual y plazos

Vivienda habitual es la que has habitado de forma continuada al menos tres años, con excepciones por causas justificadas como un traslado laboral (artículo 41 bis del reglamento). Las arras no cuentan como compra: vale la escritura o la entrega. Si no reinviertes en plazo, se paga con una autoliquidación complementaria e intereses de demora.

La plusvalía municipal

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, del ayuntamiento, y en una venta el contribuyente es el vendedor (artículo 106). Se calcula con el valor catastral del suelo y un coeficiente según los años de tenencia, hasta 20, con el tipo que fije el ayuntamiento, como máximo el 30 % (artículos 107 y 108). Si demuestras que la ganancia real fue menor, tributas por la real, y si no hubo ganancia no se paga (artículos 104.5 y 107.5). La declaración se presenta en 30 días hábiles desde la venta (artículo 110.2).

Los coeficientes máximos los fija la ley y han cambiado varias veces: el último cambio, de un real decreto-ley del 29 de septiembre de 2026, lo derogó el Congreso el 2 de octubre. Mira la ordenanza de tu ayuntamiento.

Lo que también corre de tu cuenta

Los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los posteriores del comprador, salvo pacto en contrario (Código Civil, artículo 1.455). La escritura pública hace falta para transmitir derechos reales sobre inmuebles (artículo 1.280). Para vender necesitas el certificado de eficiencia energética, con su etiqueta en el anuncio (Real Decreto 390/2021).

El comprador responde con el propio inmueble de las deudas con la comunidad de la parte vencida del año de la compra y de los tres años anteriores. Por eso el vendedor declara en la escritura que está al corriente y aporta el certificado de deudas, que la comunidad emite en siete días naturales (Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.1.e). El IBI también acompaña al inmueble: el notario pregunta por las deudas y avisa al comprador (artículo 64 de la Ley de Haciendas Locales).