Espanha: impostos ao vender um imóvel

O IRPF tributa o ganho, não o preço

O ganho patrimonial é a diferença entre o valor de transmissão e o de aquisição (artigo 34 da lei do IRPF). O valor de transmissão é o preço real da venda, que não pode ser inferior ao de mercado, menos as despesas e os tributos da venda que você paga: imobiliária, cartório, registro, certificado energético e a plusvalia municipal (artigo 35.2).

O valor de aquisição soma o preço de compra, as despesas e os impostos da compra (cartório, registro, ITP ou IVA e AJD, imobiliária, sem os juros da hipoteca) e as obras de melhoria, não as de conservação (artigo 35.1).

Se o valor de transmissão não supera o de aquisição, há perda patrimonial: não há imposto, e a perda se compensa com outros ganhos do ano e, com o limite de 25%, com rendimentos do capital mobiliário, com transferência por quatro anos (artigo 49).

Quanto se paga

O ganho se soma à base de cálculo da poupança e paga a escala em vigor desde 2025, que soma a parte estatal e a autonômica (artigos 66 e 76): 19% até 6.000 €, 21% até 50.000 €, 23% até 200.000 €, 27% até 300.000 € e 30% acima. Cada alíquota se aplica só à parte que cai na sua faixa, empilhada sobre as suas outras rendas da poupança do ano.

Com um ganho de 64.500 €, o IRPF é de 13.715 €, 21,3% do ganho. Paga-se com a declaração de imposto de renda do ano seguinte à venda; numa venda entre particulares o comprador não retém nada de você (artigo 99).

Quando não se paga

Há três isenções que importam a quem vende um imóvel:

• A residência habitual vendida por maiores de 65 anos, ou por pessoas com dependência severa ou grande dependência: isenta, sem reinvestir nada (artigo 33.4.b).
• O reinvestimento em outra residência habitual, nos dois anos anteriores ou posteriores à venda: o ganho é isentado na proporção do que foi reinvestido. O que é preciso reinvestir é o valor de transmissão menos a hipoteca que faltava pagar, e conta o valor da nova residência mesmo que você a financie (artigos 38.1 da lei e 41 do regulamento).
• Os imóveis comprados entre 12/05/2012 e 31/12/2012: 50% do ganho é isento, salvo as compras de familiares (disposição adicional 37.ª).

Residência habitual e prazos

Residência habitual é a que você habitou de forma contínua por pelo menos três anos, com exceções por causas justificadas, como uma transferência de trabalho (artigo 41 bis do regulamento). As arras não contam como compra: vale a escritura ou a entrega. Se você não reinveste no prazo, paga-se com uma autoliquidação complementar e juros de mora.

A plusvalia municipal

É o Imposto sobre o Incremento de Valor dos Terrenos de Natureza Urbana, da prefeitura, e numa venda o contribuinte é o vendedor (artigo 106). Calcula-se com o valor cadastral do terreno e um coeficiente conforme os anos de posse, até 20, com a alíquota que a prefeitura fixar, no máximo 30% (artigos 107 e 108). Se você demonstra que o ganho real foi menor, é tributado pelo real, e se não houve ganho não se paga (artigos 104.5 e 107.5). A declaração se apresenta em 30 dias úteis a partir da venda (artigo 110.2).

Os coeficientes máximos são fixados pela lei e mudaram várias vezes: a última mudança, de um real decreto-lei de 29 de setembro de 2026, foi revogada pelo Congresso em 2 de outubro. Veja a ordenança da sua prefeitura.

O que também fica por sua conta

As despesas de outorga da escritura são do vendedor, e as da primeira cópia e as posteriores do comprador, salvo pacto em contrário (Código Civil, artigo 1.455). A escritura pública é necessária para transmitir direitos reais sobre imóveis (artigo 1.280). Para vender você precisa do certificado de eficiência energética, com a sua etiqueta no anúncio (Real Decreto 390/2021).

O comprador responde com o próprio imóvel pelas dívidas com o condomínio da parte vencida do ano da compra e dos três anos anteriores. Por isso o vendedor declara na escritura que está em dia e apresenta o certificado de dívidas, que o condomínio emite em sete dias corridos (Lei de Propriedade Horizontal, artigo 9.1.e). O IBI também acompanha o imóvel: o tabelião pergunta pelas dívidas e avisa o comprador (artigo 64 da Lei das Fazendas Locais).