Espanha: aluguel, reajuste, caução e direitos do inquilino

Quanto o aluguel pode subir

O aluguel é o que as partes combinam livremente (artigo 17.1 da LAU). Durante o contrato só pode ser reajustado na data em que se completa cada ano de vigência e nos termos combinados: sem pacto expresso, não há reajuste (artigo 18.1). O aluguel reajustado pode ser exigido desde o mês seguinte àquele em que se notifica por escrito, com a porcentagem aplicada (artigo 18.2).

A Lei 12/2023 encarregou o INE de um índice que sirva de limite de referência para esse reajuste (disposição adicional undécima). O INE o chama de IRAV: o menor valor entre a variação anual do IPC, a do IPC subjacente e uma taxa média ajustada, calculada com 2% (a meta do BCE) e um coeficiente de 0,5. Segundo o INE, os contratos assinados depois de 26 de maio de 2023 se revisam com o IRAV, publicado todo mês.

Com um aluguel de 800 € e o IRAV de agosto de 2026 (2,47%), o aluguel passa a 819,76 €. Se o contrato é anterior, ou fixa outro índice, vale o combinado.

A caução e as garantias

Ao celebrar o contrato é obrigatório prestar uma caução em dinheiro de uma mensalidade de aluguel no aluguel de moradia (artigo 36.1). Nos cinco primeiros anos (sete se o locador é pessoa jurídica) ela não é reajustada; se o contrato é prorrogado, qualquer das partes pode pedir que seja igualada a uma mensalidade do aluguel vigente. Se o locador não a devolve no mês seguinte à entrega das chaves, o saldo rende juros legais.

As partes podem combinar outra garantia além da caução, por exemplo um aval, mas em contratos de até cinco anos (sete se o locador é pessoa jurídica) ela não pode superar duas mensalidades de aluguel (artigo 36.5). O locador não pode exigir o pagamento antecipado de mais de uma mensalidade (artigo 17.2).

Quem paga o quê

As despesas de gestão imobiliária e as de formalização do contrato são por conta do locador (artigo 20.1). As despesas gerais do imóvel, como o condomínio ou o IBI, só vão para o inquilino se foi combinado por escrito e se fixou o valor anual na data do contrato; os serviços com medidor individual são sempre pagos pelo inquilino (artigo 20.3).

O locador repara tudo o que é necessário para conservar o imóvel habitável, sem aumentar o aluguel por isso, salvo se o dano é imputável ao inquilino; os pequenos reparos pelo desgaste do uso ordinário são por conta do inquilino (artigo 21). O aluguel se paga nos sete primeiros dias do mês, por meios eletrônicos, e o locador deve entregar um recibo com o detalhamento (artigo 17).

Prazo, prorrogação e desistência

O prazo é combinado pelas partes, mas se é menor que cinco anos (sete se o locador é pessoa jurídica), o contrato se prorroga por anos até alcançar esse mínimo, salvo se o inquilino avisa com trinta dias de antecedência que não quer renová-lo (artigo 9). Passado o mínimo, se ninguém avisa a tempo (quatro meses o locador, dois o inquilino), prorroga-se por mais três anos em prazos anuais (artigo 10).

O inquilino pode desistir do contrato depois de pelo menos seis meses, avisando com trinta dias de antecedência. Se o contrato o prevê, deve indenizar com uma mensalidade de aluguel por cada ano que reste, e a parte proporcional dos períodos menores (artigo 11).

Se o imóvel for vendido

Em caso de venda, o inquilino tem direito de preferência na aquisição: pode exercer o tanteo em trinta dias corridos desde que é notificado, de forma fidedigna, da decisão de vender, do preço e das condições; e o retracto, também em trinta dias, se não foi notificado ou se o preço ou as condições foram mais vantajosos para o comprador (artigo 25).

Zonas tensionadas e mudanças recentes

Numa zona de mercado residencial tensionado declarada, o aluguel inicial do novo contrato não pode exceder o último aluguel do contrato dos últimos cinco anos no mesmo imóvel, já reajustado, salvo alguns casos com um máximo de 10% (artigo 17.6).

A lei mudou há pouco: o Real Decreto-lei 26/2026, de 29 de setembro, modificava vários artigos da LAU, mas o Congresso o revogou em 2 de outubro de 2026 e o texto voltou à redação anterior. Confira sempre o texto em vigor.