Espagne : louer, actualisation du loyer, dépôt de garantie et droits du locataire

De combien le loyer peut augmenter

Le loyer est ce que les parties conviennent librement (LAU article 17.1). Pendant le bail, il ne peut être actualisé qu’à chaque anniversaire du bail et dans les conditions convenues : sans accord exprès, il n’y a pas d’actualisation (article 18.1). Le loyer actualisé peut être exigé à partir du mois qui suit celui où il est notifié par écrit, avec le pourcentage appliqué (article 18.2).

La loi 12/2023 a demandé à l’INE un indice servant de limite de référence à cette actualisation (onzième disposition additionnelle). L’INE l’appelle IRAV : le plus bas entre la variation annuelle de l’indice des prix à la consommation, la variation annuelle de l’indice sous-jacent et un taux moyen ajusté, calculé avec la cible de 2 % de la BCE et un coefficient de 0,5. Selon l’INE, les baux signés après le 26 mai 2023 se révisent avec l’IRAV, publié chaque mois.

Avec un loyer de 800 € et l’IRAV d’août 2026 (2,47 %), le loyer devient 819,76 €. Si le bail est plus ancien, ou prévoit un autre indice, ce qui a été convenu l’emporte.

Le dépôt de garantie et les garanties

À la conclusion du bail, il est obligatoire de verser un dépôt de garantie en espèces d’un mois de loyer pour une location d’habitation (article 36.1). Pendant les cinq premières années (sept si le bailleur est une personne morale), il n’est pas actualisé ; si le bail est prorogé, chaque partie peut demander de le ramener à un mois du loyer en vigueur. Si le bailleur ne le rend pas dans le mois qui suit la remise des clés, le solde porte des intérêts légaux.

Les parties peuvent convenir d’une autre garantie en plus du dépôt, par exemple une garantie bancaire, mais dans les baux jusqu’à cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale) elle ne peut pas dépasser deux mois de loyer (article 36.5). Le bailleur ne peut pas exiger un paiement d’avance de plus d’un mois (article 17.2).

Qui paie quoi

Les frais de gestion immobilière et ceux de formalisation du bail sont au bailleur (article 20.1). Les dépenses générales de l’immeuble, comme les charges de copropriété ou l’IBI, ne passent au locataire que si c’est convenu par écrit et que leur montant annuel était fixé à la date du bail ; les consommations avec compteur individuel sont toujours payées par le locataire (article 20.3).

Le bailleur répare tout ce qui est nécessaire pour garder le logement habitable, sans augmenter le loyer pour cela, sauf si le dommage est imputable au locataire ; les petites réparations dues à l’usure de l’usage courant sont à la charge du locataire (article 21). Le loyer se paie dans les sept premiers jours du mois, par voie électronique, et le bailleur doit donner une quittance avec le détail (article 17).

Durée, prorogation et résiliation anticipée

Les parties conviennent de la durée, mais si elle est inférieure à cinq ans (sept si le bailleur est une personne morale), le bail se proroge chaque année jusqu’à ce minimum, sauf si le locataire prévient trente jours avant qu’il ne veut pas renouveler (article 9). Si personne ne prévient à temps après le minimum (quatre mois le bailleur, deux le locataire), il se proroge de trois ans de plus par périodes annuelles (article 10).

Le locataire peut résilier le bail après au moins six mois, avec trente jours de préavis. Si le bail le prévoit, il doit indemniser d’une mensualité de loyer pour chaque année restante, avec le prorata des périodes plus courtes (article 11).

Si le logement est vendu

En cas de vente, le locataire a un droit de préemption : il peut l’exercer dans les trente jours calendaires après avoir été informé de façon fiable de la décision de vendre, du prix et des conditions ; et le retrait, aussi dans les trente jours, s’il n’a pas été informé ou si le prix ou les conditions étaient plus avantageux pour l’acheteur (article 25).

Zones tendues et changements récents

Dans une zone de marché résidentiel tendu déclarée, le loyer initial du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer du bail des cinq dernières années pour le même logement, déjà actualisé, sauf dans certains cas avec un maximum de 10 % (article 17.6).

La loi a changé récemment : le décret-loi royal 26/2026 du 29 septembre a modifié plusieurs articles de la LAU, mais le Congrès l’a abrogé le 2 octobre 2026 et le texte est revenu à sa rédaction antérieure. Vérifiez toujours le texte en vigueur.