Spagna: affitto, aggiornamento, cauzione e diritti dell’inquilino

Di quanto può salire l’affitto

L’affitto è quello che le parti pattuiscono liberamente (LAU articolo 17.1). Durante il contratto può essere aggiornato solo a ogni anno di vigenza e nei termini pattuiti: senza patto espresso non c’è aggiornamento (articolo 18.1). L’affitto aggiornato si può esigere dal mese successivo a quello in cui viene notificato per iscritto, con la percentuale applicata (articolo 18.2).

La Legge 12/2023 ha affidato all’INE un indice che faccia da limite di riferimento per questo aggiornamento (disposizione aggiuntiva undicesima). L’INE lo chiama IRAV: il valore più basso tra la variazione annuale dell’IPC, quella dell’IPC di fondo e un tasso medio corretto che si calcola con il 2% dell’obiettivo della BCE e un coefficiente di 0,5. Secondo l’INE, i contratti firmati dopo il 26 maggio 2023 si rivedono con l’IRAV, che si pubblica ogni mese.

Con un affitto di 800 € e l’IRAV di agosto 2026 (2,47%), l’affitto passa a 819,76 €. Se il contratto è precedente, o fissa un altro indice, vale quanto pattuito.

La cauzione e le garanzie

Alla stipula è obbligatorio prestare una cauzione in denaro di una mensilità di affitto nella locazione abitativa (articolo 36.1). Nei primi cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica) non si aggiorna; se il contratto si proroga, ciascuna parte può chiedere che sia portata a una mensilità dell’affitto in vigore. Se il locatore non la restituisce nel mese successivo alla consegna delle chiavi, il saldo matura l’interesse legale.

Le parti possono pattuire un’altra garanzia oltre alla cauzione, per esempio una fideiussione, ma nei contratti fino a cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica) non può superare due mensilità di affitto (articolo 36.5). Il locatore non può esigere il pagamento anticipato di più di una mensilità (articolo 17.2).

Chi paga cosa

Le spese di gestione immobiliare e quelle di formalizzazione del contratto sono a carico del locatore (articolo 20.1). Le spese generali dell’immobile, come il condominio o l’IBI, vanno all’inquilino solo se pattuite per iscritto e se è stato fissato il loro importo annuo alla data del contratto; le utenze con contatore individuale le paga sempre l’inquilino (articolo 20.3).

Il locatore ripara tutto ciò che serve per mantenere l’abitazione abitabile, senza aumentare l’affitto per questo, salvo che il danno sia imputabile all’inquilino; le piccole riparazioni per l’usura dell’uso ordinario sono dell’inquilino (articolo 21). L’affitto si paga nei primi sette giorni del mese, con mezzi elettronici, e il locatore deve consegnare una ricevuta con il dettaglio (articolo 17).

Durata, proroga e recesso

La durata la pattuiscono le parti, ma se è inferiore a cinque anni (sette se il locatore è una persona giuridica), il contratto si proroga di anno in anno fino a raggiungere quel minimo, salvo che l’inquilino avvisi con trenta giorni di anticipo che non vuole rinnovarlo (articolo 9). Passato il minimo, se nessuno avvisa in tempo (quattro mesi il locatore, due l’inquilino), si proroga per altri tre anni a periodi annuali (articolo 10).

L’inquilino può recedere dal contratto dopo almeno sei mesi, avvisando con trenta giorni di anticipo. Se il contratto lo prevede, deve indennizzare con una mensilità di affitto per ogni anno che manca, e la parte proporzionale dei periodi più brevi (articolo 11).

Se l’abitazione viene venduta

In caso di vendita, l’inquilino ha un diritto di acquisto preferenziale: può esercitare la prelazione entro trenta giorni di calendario da quando gli viene notificata in modo attendibile la decisione di vendere, il prezzo e le condizioni; e il retratto, sempre entro trenta giorni, se non gli è stato notificato o se il prezzo o le condizioni sono stati più vantaggiosi per l’acquirente (articolo 25).

Zone tese e cambiamenti recenti

In una zona di mercato residenziale teso dichiarata, l’affitto iniziale del nuovo contratto non può superare l’ultimo affitto del contratto degli ultimi cinque anni sulla stessa abitazione, già aggiornato, salvo alcuni casi con un massimo del 10% (articolo 17.6).

La legge è cambiata da poco: il Regio decreto-legge 26/2026 del 29 settembre modificava vari articoli della LAU, ma il Congresso lo ha abrogato il 2 ottobre 2026 e il testo è tornato alla formulazione precedente. Controlla sempre il testo vigente.