Brasil: alquilar un inmueble, la checklist
Del presupuesto a la devolución de llaves: qué comprobar en el inmueble y en el contrato, qué garantía dar, quién paga cada gasto y qué hacer al salir.
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Tiempo: algunas semanas, de la visita a la entrega de llaves
Tu navegador no permite recordar las marcas: la lista funciona, pero se borrará al salir.
¿Quito todas las marcas?
El plan
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El inquilino paga el alquiler, el consumo y los gastos ordinarios del condominio; el IPTU es del arrendador, salvo que el contrato diga otra cosa (Ley 8.245/1991, arts. 22 y 23).
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La calculadora de alquilar o comprar del sitio hace la cuenta con tus números.
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El depósito en dinero puede llegar a tres meses de alquiler (art. 38, § 2).
La visita
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El arrendador responde de los vicios o defectos anteriores al alquiler (art. 22, IV).
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El inquilino debe cumplir la convención del condominio y los reglamentos internos (art. 23, X).
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Por ley, son del arrendador (art. 22, VII). Mira lo que dice el contrato.
El contrato
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Un contrato escrito de 30 meses o más termina al fin del plazo, sin aviso; si es más corto, o verbal, se prorroga por tiempo indefinido (arts. 46 y 47).
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La multa por devolución anticipada es la pactada, proporcional al periodo ya cumplido (art. 4).
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El reajuste solo puede ser anual y no puede ligarse al cambio ni al salario mínimo (Ley 10.192/2001, art. 2, § 1; Ley 8.245/1991, art. 17).
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Salvo disposición expresa en el contrato, impuestos y seguro contra incendios son del arrendador; los gastos ordinarios del condominio, del inquilino (arts. 22 y 23).
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Sin eso, quien compre el inmueble puede denunciar el contrato y darte 90 días para salir (art. 8).
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En igualdad de condiciones con terceros, con notificación del arrendador de todas las condiciones del negocio (art. 27).
Garantía e inspección
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Solo una por contrato: más de una modalidad es nula (art. 37, párrafo único).
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Los rendimientos del ahorro son del inquilino (art. 38, § 2).
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Artículo 23, XI, de la Ley del Inquilinato.
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El arrendador debe facilitarlo si el inquilino lo pide (art. 22, V). Haz fotos y vídeos con fecha.
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Está prohibida la quitanza genérica (art. 22, VI).
Vivir y salir
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El inquilino paga luz, gas, agua y alcantarillado y teléfono (art. 23, VIII).
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También las perturbaciones de terceros (art. 23, IV).
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Art. 23, VI.
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La calculadora acumula el índice de los 12 meses anteriores al mes del reajuste; manda la cláusula del contrato.
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El desgaste del uso normal no cuenta (art. 23, III). En un contrato por tiempo indefinido, el aviso es de 30 días (art. 6).
Llaves en mano
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Conviene saber
- Esta lista vale para el alquiler residencial de un inmueble urbano. El alquiler de temporada (hasta 90 días), el inmueble comercial y el alquiler a nombre de una persona jurídica tienen otras reglas (arts. 48 y 55).
- Lo que vale es el contrato dentro de los límites de la ley: la Ley del Inquilinato fija el mínimo, y contratos, convenciones de condominio y usos locales añaden detalles.
- Los registros, las inmobiliarias y los condominios tienen exigencias y tasas propias: pregunta antes, por escrito.
- Guarda el contrato, el informe de inspección, las fotos y los recibos hasta el fin del alquiler y después de la devolución de llaves.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el informe de inspección (laudo de vistoria)?
La descripción del estado del inmueble en la entrega. El arrendador debe facilitar una descripción minuciosa, con los defectos existentes, si el inquilino la pide (art. 22, V). Al salir, el inmueble vuelve en el estado en que se recibió, salvo el desgaste normal (art. 23, III).
¿Qué garantía puede exigir el arrendador?
Depósito, fianza, seguro de fianza locaticia o cesión fiduciaria de cuotas de un fondo de inversión, pero solo una de ellas por contrato (art. 37). El depósito en dinero llega a tres meses de alquiler (art. 38, § 2).
¿Puedo salir antes del fin del contrato?
Sí, pagando la multa pactada, proporcional al periodo ya cumplido (art. 4). Quien sale por traslado del empleo a otra localidad queda dispensado de la multa, si avisa por escrito con 30 días de antelación.
¿Puede el alquiler subir más de una vez al año?
No: una cláusula de reajuste con periodicidad inferior a un año es nula (Ley 10.192/2001, art. 2, § 1).
¿Qué pasa si se vende el inmueble?
El comprador puede denunciar el contrato y dar 90 días para la desocupación, salvo cláusula de vigencia en caso de venta anotada en el registro del inmueble, en un contrato de plazo determinado (art. 8). Antes, el arrendador debe ofrecer el inmueble al inquilino en igualdad de condiciones (art. 27).
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
Para tu contrato, consulta a un abogado de tu confianza o a la Defensoría Pública; para el condominio, el síndico y la administradora.