Brésil : louer un logement, du contrat à la restitution

Le plan

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Additionnez tout ce que vous paierez par mois : loyer, charges de copropriété, IPTU (si le contrat vous le transfère), énergie et eau.
Le locataire paie le loyer, la consommation et les charges ordinaires de copropriété ; l’IPTU est au bailleur, sauf clause contraire (loi 8.245/1991, art. 22 et 23).
Comparez louer et acheter pour votre cas.
Le calculateur louer ou acheter du site fait le calcul avec vos chiffres.
Mettez de l’argent de côté pour la garantie, le déménagement et les imprévus des premiers mois.
Le dépôt de garantie en argent peut aller jusqu’à trois mois de loyer (art. 38, § 2).

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Visitez le logement plus d’une fois, à des heures différentes, et découvrez les environs.
Testez prises, robinets, chasse d’eau et fenêtres et cherchez des signes d’infiltration ou de moisissure.
Le bailleur répond des vices ou défauts antérieurs à la location (art. 22, IV).
En appartement, demandez le règlement de copropriété et le règlement intérieur et vérifiez les règles d’usage.
Le locataire doit respecter le règlement de copropriété et les règlements intérieurs (art. 23, X).
Avec une agence, demandez qui paie les frais de gestion et d’intermédiation.
Selon la loi, ils sont à la charge du bailleur (art. 22, VII). Voyez ce que dit le contrat.

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Demandez le contrat par écrit et lisez tout avant de signer.
Un contrat écrit de 30 mois ou plus prend fin à l’échéance, sans préavis ; plus court, ou verbal, il se prolonge à durée indéterminée (art. 46 et 47).
Vérifiez la durée, le montant, le jour d’échéance et la pénalité pour qui part avant.
La pénalité pour restitution anticipée est celle convenue, proportionnelle à la période déjà accomplie (art. 4).
Vérifiez la clause de révision : indice, mois de base et périodicité.
La révision ne peut être qu’annuelle et ne peut être liée ni au change ni au salaire minimum (loi 10.192/2001, art. 2, § 1 ; loi 8.245/1991, art. 17).
Vérifiez qui paie l’IPTU, l’assurance incendie et les charges de copropriété.
Sauf clause expresse du contrat, impôts et assurance incendie sont au bailleur ; les charges ordinaires de copropriété, au locataire (art. 22 et 23).
Voyez si le contrat a une clause de maintien en cas de vente et s’il est inscrit au registre foncier.
Sans cela, qui achète le bien peut dénoncer le contrat et vous donner 90 jours pour partir (art. 8).
Sachez que vous avez un droit de préférence pour acheter le bien, s’il est vendu.
À conditions égales avec les tiers, avec notification du bailleur sur toutes les conditions de l’opération (art. 27).

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Choisissez la garantie : dépôt, garant, assurance caution ou parts de fonds d’investissement.
Une seule par contrat : plus d’une modalité est nulle (art. 37, alinéa unique).
Pour un dépôt en argent, confirmez la limite de trois mois et le dépôt sur un livret d’épargne.
Les rendements de l’épargne reviennent au locataire (art. 38, § 2).
Avec une assurance caution, rappelez-vous que la prime est payée par le locataire.
Article 23, XI, de la loi sur les baux.
Demandez l’état des lieux d’entrée (laudo de vistoria), avec la description minutieuse de l’état du bien et des défauts.
Le bailleur doit le fournir si le locataire le demande (art. 22, V). Faites des photos et des vidéos datées.
Gardez les reçus : le bailleur doit donner un reçu détaillé de chaque paiement.
La quittance générique est interdite (art. 22, VI).

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Mettez à votre nom les contrats d’électricité, d’eau, de gaz et d’internet.
Le locataire paie électricité, gaz, eau et assainissement et téléphone (art. 23, VIII).
Prévenez vite le bailleur de tout dommage ou défaut qu’il lui revient de réparer.
Aussi les troubles de la part de tiers (art. 23, IV).
Ne faites pas de travaux qui modifient le bien sans autorisation préalable et écrite.
Art. 23, VI.
Au mois d’anniversaire du contrat, vérifiez la révision avec le calculateur.
Le calculateur cumule l’indice des 12 mois avant le mois de la révision ; la clause du contrat commande.
Pour partir : prévenez par écrit, rendez le bien dans l’état où vous l’avez reçu et refaites l’état des lieux.
L’usure normale ne compte pas (art. 23, III). Dans un contrat à durée indéterminée, le préavis est de 30 jours (art. 6).