Brasile: vendere un immobile, dalla perizia al Darf

Preparare

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Chiedi al registro immobiliare il certificato aggiornato della scheda dell’immobile (matrícula).
Mostra di chi è l’immobile e i gravami che lo riguardano. Nell’atto il notaio riporta i certificati di proprietà e di gravami reali (Legge 7.433/1985, art. 1, § 2).
Controlla che l’IPTU e le tasse dell’immobile siano pagati e chiedi al comune il certificato di assenza di debiti.
I crediti per imposte sull’immobile passano all’acquirente, salvo che il titolo provi il pagamento (CTN, art. 130).
Chiedi al condominio una dichiarazione che l’immobile non ha debiti.
L’acquirente risponde dei debiti del venditore verso il condominio, comprese multe e interessi (Codice civile, art. 1345).
Se c’è un mutuo, chiedi alla banca il debito residuo aggiornato e concorda come sarà estinto.
Se l’acquirente si accolla il debito residuo, il valore della vendita ai fini fiscali è solo quello che ricevi davvero (IN SRF 84/2001, art. 19, III).
Raccogli i documenti del costo: atto d’acquisto, ricevute dei lavori, ITBI, mediazione e registrazione.
Ognuno entra nel costo di acquisizione e riduce la plusvalenza, con documentazione (IN SRF 84/2001, art. 17).
Stima l’imposta sulla plusvalenza prima di fissare il prezzo.
Il calcolatore del sito mostra l’imposta, le esenzioni e l’effetto degli anni di possesso.

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Fissa il prezzo con una stima di mercato e con quanto ti serve incassare dopo mediazione, imposta e debiti.
Quello che resta da questo conto è il tuo netto.
Se usi un agente, concorda per iscritto la provvigione e se c’è l’esclusiva.
La provvigione è dovuta se l’agente raggiunge il risultato pattuito; se concludi direttamente, la devi solo con un’esclusiva scritta (Codice civile, artt. 725 e 726).

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Ricevi la proposta per iscritto, con prezzo, forma di pagamento, termini e chi paga ogni spesa.
Senza clausola contraria, l’acquirente paga l’atto e la registrazione, e il venditore le spese di consegna (Codice civile, art. 490).
Se ricevi una caparra (sinal o arras), scrivi nel contratto se c’è il diritto di recesso.
Con il recesso, chi ha dato la caparra la perde e chi l’ha ricevuta la restituisce con l’equivalente (Codice civile, art. 420); senza, valgono gli artt. 418 e 419.
Firma il contratto preliminare di compravendita e, se vuoi dare sicurezza all’acquirente, registralo.
Un preliminare senza recesso, registrato, dà all’acquirente un diritto reale all’acquisto dell’immobile (Codice civile, art. 1417).
Leggi le clausole su termine di pagamento, penale per il ritardo e consegna delle chiavi prima di firmare.

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Raccogli i documenti personali e i certificati che lo studio notarile chiede.
Il notaio riporta la prova dell’ITBI, i certificati fiscali e quelli di proprietà e di gravami reali (Legge 7.433/1985, art. 1, § 2).
Controlla che l’ITBI sia stato pagato al comune: l’atto ne riporta la ricevuta.
L’ITBI è un’imposta del comune: il contribuente è una delle parti, come dispone la legge locale (CTN, art. 42).
Firma l’atto pubblico presso lo studio notarile.
Per un immobile di valore superiore a 30 volte il salario minimo più alto, l’atto pubblico è essenziale per la validità della vendita (Codice civile, art. 108).
Segui la registrazione dell’atto nella scheda dell’immobile e chiedi all’acquirente la nuova matrícula come prova.
La proprietà passa all’acquirente solo con la registrazione; fino ad allora il venditore resta il proprietario per la legge (Codice civile, art. 1245).
Consegna le chiavi solo dopo aver ricevuto il prezzo, se la vendita non è a credito.
Il venditore non è obbligato a consegnare l’immobile prima di ricevere il prezzo, quando la vendita non è a credito (Codice civile, art. 491).

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Calcola la plusvalenza: valore della vendita, meno la mediazione, meno il costo di acquisizione.
Il programma GCAP del Fisco federale (Receita Federal) fa il calcolo ufficiale, applica le riduzioni e genera il Darf.
Guarda se c’è un’esenzione: unico immobile fino a 440.000,00 BRL o reinvestimento entro 180 giorni.
Nel reinvestimento, il termine decorre dalla data del contratto di vendita, il denaro va in un altro immobile residenziale e l’opzione si indica nella dichiarazione (Legge 11.196/2005, art. 39).
Paga il Darf, codice 4600, entro l’ultimo giorno lavorativo del mese successivo alla plusvalenza.
Nella vendita a rate, l’imposta si paga a ogni rata incassata. Il ritardo comporta interessi e multa (IN SRF 84/2001, artt. 30-32).
Dichiara la vendita nella dichiarazione annuale dell’anno successivo e togli l’immobile da Beni e diritti.
Chi ha avuto una plusvalenza imponibile nell’anno, o ha optato per l’esenzione dei 180 giorni, ha l’obbligo di dichiarare (Fisco federale, IRPF 2026, domanda 001).

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Chiudi le utenze dell’immobile fino alla data della consegna: luce, acqua, gas, internet e condominio.
Fai un sopralluogo con l’acquirente e registra lo stato dell’immobile alla consegna delle chiavi.
Conserva l’atto, i documenti del costo, il Darf e la dichiarazione per almeno cinque anni.
È il periodo in cui il Fisco può, di regola, riscuotere l’imposta da chi paga per autoliquidazione (CTN, art. 150, § 4).