Brésil : calculateur de la plus-value immobilière (ganho de capital)
L’impôt sur le bénéfice de la vente, avec la réduction selon la durée de détention, les taux de 15 % à 22,5 % et les exonérations de la Receita Federal.
Impôt sur la plus-value (ganho de capital)
37 287,23 R$
sur une plus-value de 357 500,00 R$ : 10,4 % de la plus-value
- Plus-value de 357 500,00 R$
- Facteur de réduction 0,6953
- Darf au plus tard le dernier jour ouvrable de novembre 2026
Vous recevez 850 000,00 R$ et payez 42 500,00 R$ de commission : la valeur de la cession est 807 500,00 R$. Moins le coût de 450 000,00 R$, la plus-value est de 357 500,00 R$. Avec 104 mois de détention, le facteur de réduction est 0,6953 et la plus-value tombe à 248 581,53 R$. Avec le taux de 15 %, l’impôt est de 37 287,23 R$.
Payez le Darf (code 4600) au plus tard le dernier jour ouvrable de novembre 2026, séparément des autres revenus. La vente entre dans la déclaration de revenus annuelle de l’année suivante ; le programme GCAP de la Receita fait le calcul officiel, génère le Darf et reporte les données dans la déclaration.
Ce qui arrive à la plus-value
- Reste avec vous320 213 R$90 %
- Impôt37 287 R$10 %
Je ne suis ni conseiller fiscal ni conseiller financier : ceci est une estimation à titre informatif. Avant de décider, consultez un professionnel.
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| Prix de vente | 850 000,00 R$ | |
|---|---|---|
| − | Commission payée par voussort du montant de la vente (IN SRF 84/2001, art. 19, § 4) | 42 500,00 R$ |
| = | Valeur de la cession | 807 500,00 R$ |
| − | Coût d’acquisition | 450 000,00 R$ |
| = | Plus-value | 357 500,00 R$ |
| × | Facteur de réduction selon la durée de détentionFR2 = 1 ÷ 1,0035 puissance 104 mois (les mois de l’achat et de la vente comptent) | 0,6953 |
| = | Plus-value après la réduction | 248 581,53 R$ |
| × | Tauxjusqu’à 5 millions de plus-value | 15 % |
| = | Impôt sur la plus-value (ganho de capital) | 37 287,23 R$ |
Comment on calcule
- La plus-value est la valeur de la cession moins le coût d’acquisition. La valeur de la cession est le prix de vente, moins la commission que vous avez payée en vendant (IN SRF 84/2001, art. 19). Le coût est ce que vous avez payé pour le bien plus ce que la Receita permet d’ajouter, avec justificatif : travaux et rénovations avec projet approuvé, petits travaux, commission et ITBI payés à l’achat, acte et enregistrement, intérêts et accessoires du financement (art. 17 et question 671 de l’IRPF 2026). Pour un bien acheté à partir de 1996, le coût n’est pas corrigé de l’inflation (art. 8).
- Sur la plus-value s’appliquent les facteurs de réduction de la loi 11.196/2005, art. 40, qui récompensent la durée de détention : FR1 = 1 ÷ 1,0060 puissance m1, où m1 compte les mois entre l’achat (ou janvier 1996, si c’était avant) et novembre 2005, et FR2 = 1 ÷ 1,0035 puissance m2, où m2 compte les mois entre décembre 2005 (ou le mois de l’achat, si c’était après) et le mois de la vente. Les deux mois des extrémités comptent : un achat en 03/2018 et une vente en 10/2026 donnent m2 = 104, et le facteur est de 0,6953. La plus-value devient la plus-value multipliée par le facteur.
- Si le seul bien est vendu pour au plus 440 000,00 R$, sans autre vente de bien dans les 5 dernières années, la plus-value est exonérée (IN SRF 84/2001, art. 29, I). Si l’argent de la vente d’un bien résidentiel est investi dans l’achat d’un autre bien résidentiel au Brésil dans les 180 jours du contrat de vente, la plus-value est exonérée au prorata du montant investi, une fois tous les 5 ans (loi 11.196/2005, art. 39). Le montant investi compte sans la commission du vendeur (IN SRF 599/2005, art. 2, § 8).
- À la fin, la base de l’impôt reçoit les taux progressifs de la loi 13.259/2016 : 15 % jusqu’à 5 millions de R$, 17,5 % de 5 à 10 millions, 20 % de 10 à 30 millions et 22,5 % au-dessus de 30 millions, chaque tranche seulement sur la part qui y tombe. L’impôt va dans un Darf, code 4600, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant celui de la plus-value (art. 30, § 3).
L’exemple détaillé
Prix de 850 000,00 R$ avec une commission de 42 500,00 R$ : la valeur de la cession est de 807 500,00 R$. Coût de 450 000,00 R$ : la plus-value est de 357 500,00 R$. Un achat en 03/2018 et une vente en 10/2026 font 104 mois de détention : le facteur est 1 ÷ 1,0035 puissance 104 = 0,6953, et la base tombe à 248 581,53 R$. Avec le taux de 15 %, l’impôt est de 37 287,23 R$, soit 10,4 % de la plus-value. Le Darf est dû le dernier jour ouvrable de novembre 2026.
Sources
- Receita Federal : questions et réponses IRPF 2026, questions 574, 575, 576 à 583, 656 et 671, PDF (en portugais)
- Receita Federal : plus-values, comment calculer et payer (programme GCAP) (en portugais)
- Loi 11.196/2005, art. 39 (exonération des 180 jours) et 40 (facteurs de réduction), Planalto (en portugais)
- Instruction normative SRF 84/2001 : calcul et imposition des plus-values (texte de la Receita Federal) (en portugais)
- Instruction normative SRF 599/2005 : exonération des 180 jours et facteurs de réduction (texte de la Receita Federal) (en portugais)
Texte vérifié le 6 octobre 2026
Bon à savoir
- C’est une estimation de l’impôt sur la plus-value d’une personne physique résidente au Brésil, avec les règles de la Receita Federal pour les ventes à partir de 2017. Le montant officiel est celui du programme GCAP de la Receita, qui génère aussi le Darf.
- Pour un bien acheté avant 1996, le coût doit être actualisé selon le barème de l’IN SRF 84/2001 et, si l’achat date de 1988 ou avant, il y a une réduction selon l’année d’achat (de 5 % en 1988 à 100 % jusqu’en 1969). Cette page ne fait pas ces calculs : utilisez le GCAP.
- Bien hérité ou donné : le coût est la valeur qui figure dans la déclaration du défunt ou du donateur (ou la valeur d’impôt payée en plus, s’il a été évalué à la valeur de marché), et la date est celle de l’ouverture de la succession ou de la donation (IN SRF 84/2001, art. 20 et 21).
- Vente à tempérament : la plus-value est calculée comme si la vente était au comptant, et l’impôt est payé à chaque échéance reçue, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant (art. 31). Ce qui est reçu en plus pour intérêts et correction du solde est imposé à part (art. 19, § 3).
- En copropriété, chacun calcule la plus-value de sa part du prix. Pour les biens communs du mariage, la plus-value est calculée sur le bien dans son ensemble, et l’impôt peut être payé à 50 % par chaque conjoint ou en entier au nom de l’un d’eux (art. 19, IV, 22 et 30, § 2).
- La limite de 440 000,00 R$ du seul bien se vérifie avec le prix de vente. Si votre prix est proche de la limite, vérifiez dans le programme de la Receita.
- L’imposition minimale des revenus au-dessus de 600 000 R$ par an, créée par la loi 15.270/2025, laisse les plus-values hors de sa base : elle ne change pas ce calcul.
- L’impôt payé après l’échéance porte intérêts au taux Selic et pénalité de retard de 0,33 % par jour de retard, jusqu’à 20 % (IN SRF 84/2001, art. 32).
Questions fréquentes
Combien d’impôt je paie en vendant un bien immobilier ?
C’est 15 % sur la plus-value après les réductions selon la durée de détention, et cela monte à 17,5 %, 20 % et 22,5 % seulement sur les parts de la plus-value qui dépassent 5, 10 et 30 millions de R$. Qui n’a pas de plus-value, ou relève d’une exonération, ne paie rien.
Qui ne paie pas d’impôt sur la vente d’un bien immobilier ?
Qui vend le seul bien pour au plus 440 000,00 R$, sans autre vente de bien dans les 5 dernières années ; qui investit le produit de la vente d’un bien résidentiel dans l’achat d’un autre bien résidentiel dans les 180 jours, au prorata du montant investi ; et qui vend un bien acheté jusqu’en 1969 (la plus-value est exonérée).
Quand dois-je payer l’impôt ?
Au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant celui de la plus-value, dans un Darf avec le code 4600. Pour une vente à tempérament, l’impôt est payé à chaque échéance reçue, au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant la réception.
Qu’est-ce qui entre dans le coût du bien ?
Ce que vous avez payé pour le bien, plus, avec justificatif : travaux et rénovations avec projet approuvé, petits travaux, commission et ITBI payés à l’achat, acte et enregistrement, intérêts du financement et contribution d’amélioration.
Comment compte-t-on les mois du facteur de réduction ?
On compte les mois de calendrier, avec le mois de l’achat et le mois de la vente inclus. Un achat en mars 2018 et une vente en octobre 2026 font 104 mois. Les exemples de la Receita pour les facteurs suivent ce calcul.
Dois-je déclarer la vente d’un bien immobilier ?
Qui a eu, un mois quelconque de l’année, une plus-value soumise à l’impôt est tenu de présenter la déclaration annuelle de revenus de l’année suivante, et qui a opté pour l’exonération des 180 jours aussi (Receita, IRPF 2026, question 001). Le programme GCAP reporte les données dans la déclaration.
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