França: custos de notário, para onde vai o dinheiro

Uma expressão que engana

Quando se fala em «frais de notaire», imagina-se a remuneração do notário. Ela é só uma pequena parte. Segundo o Service Public, esses custos compreendem os emolumentos, os honorários, os desembolsos, os direitos e os impostos: o notário arrecada boa parte por conta do Estado e das coletividades territoriais.

Os direitos de registro: a maior parte

No imóvel usado, o comprador paga direitos de registro: uma parte votada pelo departamento, custos de base e de arrecadação, e a taxa adicional municipal (ANIL). Com uma parte departamental de 4,50%, o total é de 5,80665% do preço, a alíquota do simulador da ANIL.

A lei orçamentária para 2025 permitiu aos departamentos votar uma alíquota mais alta para os compradores que não são primo-accédants (primeiros compradores). Em 1.º de junho de 2026, 86 departamentos da França metropolitana de 96 a aplicam, a 5%: o total passa a 6,3185% do preço (tabela da DGFiP). Os primo-accédants ficam em 4,50%, e o Indre está em 3,80%.

No imóvel novo comprado de uma construtora, a venda está sujeita ao IVA, incluído no preço, e os direitos são muito mais baixos: 0,71498% do preço para a ANIL.

A remuneração do notário: uma tabela, a mesma em todo lugar

Por uma venda, o notário recebe emolumentos cuja tarifa é regulamentada: o valor é idêntico seja qual for o notário que você escolher. Desde 1.º de janeiro de 2021, a tabela é decrescente, por faixa de preço:

• 3,870% sobre a faixa de 0 a 6.500 €;
• 1,596% sobre a faixa de 6.500 a 17.000 €;
• 1,064% sobre a faixa de 17.000 a 60.000 €;
• 0,799% sobre a parte acima de 60.000 €.

O cálculo do Service Public para 200.000 €

Para um apartamento de 200.000 €, o Service Public calcula 1.995,25 € sem IVA: 251,55 € para a primeira faixa, 167,58 € para a segunda, 457,52 € para a terceira e 1.118,60 € para a última. O simulador da ANIL acrescenta um valor fixo de 850 € de emolumentos de formalidades.

Acima de 150.000 €, o notário pode, sob certas condições, conceder um desconto total ou parcial sobre os seus emolumentos.

IVA, desembolsos e contribuição: as linhas pequenas

Os emolumentos levam o IVA de 20%. O notário o repassa ao Estado: ele conta entre os impostos e taxas, não na remuneração dele. Os desembolsos reembolsam documentos e diligências adiantados por você: situação hipotecária, documento de urbanismo, extrato do cadastro, agrimensor.

Soma-se a contribuição de segurança imobiliária, que corresponde ao antigo salário do conservador de hipotecas: a ANIL conta 0,10% do preço, 15 € no mínimo. E se o financiamento é garantido por uma hipoteca ou um privilégio de mutuante, a escritura de garantia também tem um custo.

Um exemplo: 250.000 € em usado e em novo

• Usado, primo-accédant (ou departamento sem aumento): 14.516,63 € de direitos, 3.244,75 € de emolumentos sem IVA, 648,95 € de IVA, 400 € de desembolsos e 250 € de contribuição: 19.060,33 € no total, ou seja, 7,62% do preço.
• Usado, não primo-accédant num departamento a 5%, como a Gironda: 15.796,25 € de direitos e as mesmas outras linhas, 20.339,95 € no total, ou seja, 8,14% do preço.
• Novo: 1.787,45 € de direitos, os mesmos emolumentos, o mesmo IVA e os mesmos desembolsos: 6.331,15 € no total, ou seja, 2,53% do preço.

Quando pagar, e como conferir

Os custos são pagos na assinatura da escritura de venda, e o notário pode pedir uma provisão antes. O preço, por sua vez, deve ser depositado na conta dele antes da assinatura (Service Public).

Seja qual for o trâmite, peça ao notário um orçamento escrito detalhado ou uma estimativa prévia do custo. Depois de assinada a escritura, ele deve entregar a você um documento detalhado com os valores a pagar: compare-o com a estimativa.

O que não está nos custos de notário

Os honorários da imobiliária, quando o anúncio os põe por conta do comprador, ficam à parte: o valor deles não é regulamentado, e o anúncio deve exibi-los em percentual com impostos incluídos do preço (ANIL). Também é preciso contar as despesas do financiamento (dossiê, seguro, garantia), as obras, a mudança e, depois da compra, os impostos locais e as despesas do condomínio.