Francia: spese notarili, dove vanno i soldi

Un’espressione che inganna

Quando si parla di «frais de notaire», si immagina il compenso del notaio. Ne è solo una piccola parte. Secondo Service Public, queste spese comprendono emolumenti, onorari, anticipazioni, diritti e imposte: il notaio ne riscuote una gran parte per conto dello Stato e degli enti territoriali.

I diritti di registro: la quota maggiore

Nell’usato l’acquirente paga i diritti di registro: una quota votata dal dipartimento, le spese di accertamento e riscossione, e l’imposta addizionale comunale (ANIL). Con una quota dipartimentale del 4,50%, il totale è del 5,80665% del prezzo, l’aliquota del simulatore dell’ANIL.

La legge di bilancio per il 2025 ha permesso ai dipartimenti di votare un’aliquota più alta per gli acquirenti che non sono alla prima casa. Al 1° giugno 2026, 86 dipartimenti della Francia metropolitana su 96 la applicano, al 5%: il totale sale al 6,3185% del prezzo (tabella della DGFiP). Chi compra la prima casa resta al 4,50%, e l’Indre è al 3,80%.

Nel nuovo acquistato da un costruttore, la vendita è soggetta a IVA, compresa nel prezzo, e i diritti sono molto più bassi: 0,71498% del prezzo per l’ANIL.

Il compenso del notaio: una tariffa, uguale ovunque

Per una vendita il notaio percepisce emolumenti la cui tariffa è regolamentata: l’importo è identico qualunque notaio tu scelga. Dal 1° gennaio 2021 la tariffa è degressiva, per scaglione di prezzo:

• 3,870% sullo scaglione da 0 a 6.500 €;
• 1,596% sullo scaglione da 6.500 a 17.000 €;
• 1,064% sullo scaglione da 17.000 a 60.000 €;
• 0,799% sulla parte oltre 60.000 €.

Il calcolo di Service Public per 200.000 €

Per un appartamento da 200.000 €, Service Public calcola 1.995,25 € IVA esclusa: 251,55 € per il primo scaglione, 167,58 € per il secondo, 457,52 € per il terzo e 1.118,60 € per l’ultimo. Il simulatore dell’ANIL vi aggiunge un forfait di 850 € di emolumenti per formalità.

Oltre 150.000 €, il notaio può, a certe condizioni, concedere uno sconto totale o parziale sui suoi emolumenti.

IVA, anticipazioni e contributo: le voci piccole

Gli emolumenti sono soggetti a IVA del 20%. Il notaio la gira allo Stato: rientra tra imposte e tasse, non nel suo compenso. Le anticipazioni rimborsano documenti e pratiche anticipati per te: stato ipotecario, documento urbanistico, estratto catastale, geometra.

Si aggiunge il contributo di sicurezza immobiliare, che corrisponde all’antico stipendio del conservatore delle ipoteche: l’ANIL conta lo 0,10% del prezzo, almeno 15 €. E se il mutuo è garantito da un’ipoteca o da un privilegio del finanziatore, anche l’atto di garanzia ha un costo.

Un esempio: 250.000 € nell’usato e nel nuovo

• Usato, acquirente della prima casa (o dipartimento senza aumento): 14.516,63 € di diritti, 3.244,75 € di emolumenti IVA esclusa, 648,95 € di IVA, 400 € di anticipazioni e 250 € di contributo: 19.060,33 € in tutto, cioè il 7,62% del prezzo.
• Usato, non alla prima casa in un dipartimento al 5%, come la Gironda: 15.796,25 € di diritti e le stesse altre voci, 20.339,95 € in tutto, cioè l’8,14% del prezzo.
• Nuovo: 1.787,45 € di diritti, gli stessi emolumenti, la stessa IVA e le stesse anticipazioni: 6.331,15 € in tutto, cioè il 2,53% del prezzo.

Quando pagare, e come verificare

Le spese si pagano alla firma dell’atto di vendita, e il notaio può chiedere un acconto prima. Il prezzo, invece, deve essere versato sul suo conto prima della firma (Service Public).

Qualunque sia il percorso, chiedi al notaio un preventivo scritto dettagliato o un prospetto previsionale del costo. Una volta firmato l’atto, deve consegnarti un documento dettagliato con gli importi da pagare: confrontalo con la stima.

Cosa non è nelle spese notarili

Gli onorari dell’agenzia immobiliare, quando l’annuncio li mette a carico dell’acquirente, sono a parte: il loro importo non è regolamentato, e l’annuncio deve mostrarli in percentuale IVA inclusa del prezzo (ANIL). Bisogna contare anche le spese del mutuo (pratica, assicurazione, garanzia), i lavori, il trasloco e, dopo l’acquisto, le imposte locali e le spese condominiali.