Louer un logement : loyer, dépôt de garantie et préavis

Vide, meublé ou mobilité

Trois types de bail permettent de louer un logement comme résidence principale, et leurs règles diffèrent.

• Logement vide : bail de 3 ans minimum, dépôt de garantie de 1 mois de loyer hors charges au plus, charges par provisions avec régularisation annuelle, révision annuelle possible si le bail la prévoit, préavis du locataire de 3 mois (1 mois dans certains cas).
• Logement meublé : bail de 1 an minimum (9 mois pour un étudiant), dépôt de garantie de 2 mois au plus, charges par provisions ou au forfait, préavis du locataire de 1 mois.
• Bail mobilité : de 1 à 10 mois, dépôt de garantie interdit, charges au forfait, révision du loyer interdite, préavis de 1 mois.

Le dossier et les frais à la signature

Le propriétaire ne peut demander que les justificatifs de la liste prévue par décret (identité, domicile, situation professionnelle, ressources) : en réclamer d’autres peut coûter jusqu’à 3 000 € d’amende, 15 000 € pour une société. Il ne peut réclamer aucune somme pour réserver le logement ni avant la signature du bail.

Si une agence intervient, les frais de dossier, de visite et de bail se partagent. La part du locataire ne dépasse ni la moitié des frais facturés ni, en 2026, 12,10 € (zone très tendue), 10,09 € (zone tendue) ou 8,07 € (zone non tendue) par m² de surface habitable. Pour l’état des lieux d’entrée fait avec l’agent, c’est la moitié et 3,03 € par m² au plus. Les autres frais, comme l’annonce, restent à la charge du propriétaire.

Dans certaines grandes communes de zone tendue (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), le loyer est plafonné par des loyers de référence : le propriétaire qui ne respecte pas l’encadrement risque jusqu’à 5 000 € d’amende, 15 000 € pour une société.

L’état des lieux et le dépôt de garantie

L’état des lieux d’entrée se fait à la remise des clés, ensemble, par écrit, en décrivant chaque pièce ; celui de sortie doit avoir la même forme. Si l’une des parties ne vient pas, un commissaire de justice peut établir un constat, avec un préavis d’au moins 7 jours. Les différences dues à la vétusté ne donnent pas lieu à une retenue sur le dépôt de garantie.

Pour un logement vide, le dépôt de garantie est de 1 mois de loyer hors charges au plus, versé à la signature ; il ne peut pas être augmenté en cours de bail ni au renouvellement. Il doit être rendu dans un délai maximum de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de 2 mois sinon, à partir de la remise des clés. Les retenues doivent être justifiées. Dans une copropriété, le propriétaire peut garder une provision pour les charges, de 20 % du dépôt au plus, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.

La révision du loyer

Si le bail contient une clause de révision annuelle, le loyer peut être révisé une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL) de l’Insee : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du même trimestre de l’année précédente, arrondi au centime. Par exemple, 600 € × 148,37 / 146,68 = 606,91 €.

Le propriétaire a un an après la date de révision du bail pour la demander : elle n’est pas rétroactive et, passé l’année, elle est perdue. Elle est interdite pour un logement classé F ou G au DPE quand le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 (1er juillet 2024 en outre-mer).

L’assurance habitation

Le locataire doit assurer le logement au moins contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) et remettre l’attestation à la remise des clés, puis chaque année à la demande du propriétaire. À défaut, le propriétaire peut demander la résiliation du bail (si le bail a une clause résolutoire, après un commandement qui laisse 1 mois pour s’assurer) ou assurer le logement pour le compte du locataire.

Quitter le logement

Le locataire peut partir à tout moment en donnant congé. Pour un logement vide, le préavis est de 3 mois, et de 1 mois dans certains cas : logement en zone tendue (en le disant dans la lettre, avec l’adresse), premier emploi, mutation, perte d’emploi, état de santé, RSA ou AAH, logement social, violences conjugales. Il faut indiquer le motif et joindre un justificatif ; sinon, 3 mois s’appliquent.

Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé ; un simple e-mail n’est pas valable. Le préavis court à partir de la réception du congé.