Francia: affittare casa, canone, cauzione e preavviso

Non ammobiliato, ammobiliato o mobilità

Tre tipi di contratto permettono di affittare un alloggio come residenza principale, e le loro regole differiscono.

• Alloggio non ammobiliato: contratto di almeno 3 anni, cauzione di al massimo 1 mensilità di affitto escluse le spese, spese con acconti e conguaglio annuale, revisione annuale possibile se il contratto la prevede, preavviso dell’inquilino di 3 mesi (1 mese in certi casi).
• Alloggio ammobiliato: contratto di almeno 1 anno (9 mesi per uno studente), cauzione di al massimo 2 mensilità, spese con acconti o a forfait, preavviso dell’inquilino di 1 mese.
• Contratto di mobilità: da 1 a 10 mesi, cauzione vietata, spese a forfait, revisione dell’affitto vietata, preavviso di 1 mese.

La pratica e le spese alla firma

Il proprietario può chiedere solo i documenti dell’elenco previsto dal decreto (identità, domicilio, situazione professionale, redditi): chiederne altri può costare fino a 3.000 € di multa, 15.000 € per una società. Non può chiedere alcuna somma per prenotare l’alloggio né prima della firma del contratto.

Se interviene un’agenzia, le spese di pratica, visita e contratto si dividono. La quota dell’inquilino non supera né la metà delle spese fatturate né, nel 2026, 12,10 € (zona di altissima tensione), 10,09 € (zona di alta tensione) o 8,07 € (zona di bassa tensione) per m² di superficie abitabile. Per il verbale di consegna fatto con l’agente sono la metà e al massimo 3,03 € per m². Le altre spese, come l’annuncio, restano a carico del proprietario.

In alcuni grandi comuni di zona di alta tensione (Parigi, Lille, Lione, Bordeaux, Montpellier…), l’affitto è limitato da affitti di riferimento: il proprietario che non rispetta il tetto rischia fino a 5.000 € di multa, 15.000 € per una società.

Il verbale e la cauzione

Il verbale di consegna si fa alla consegna delle chiavi, insieme, per iscritto, descrivendo ogni stanza; quello di riconsegna deve avere la stessa forma. Se una delle parti non viene, un ufficiale giudiziario (commissaire de justice) può redigere un verbale di constatazione, con un preavviso di almeno 7 giorni. Le differenze dovute all’usura non danno luogo a una trattenuta sulla cauzione.

Per un alloggio non ammobiliato, la cauzione è al massimo di 1 mensilità di affitto escluse le spese, versata alla firma; non può essere aumentata durante il contratto né al rinnovo. Va restituita entro un massimo di 1 mese se il verbale di riconsegna è conforme a quello d’ingresso, di 2 mesi altrimenti, dalla consegna delle chiavi. Le trattenute devono essere giustificate. In un condominio, il proprietario può tenere un accantonamento per le spese, al massimo il 20% della cauzione, fino all’approvazione annuale dei conti.

La revisione dell’affitto

Se il contratto contiene una clausola di revisione annuale, l’affitto può essere rivisto una volta all’anno secondo l’indice di riferimento degli affitti (IRL) dell’Insee: nuovo affitto = affitto attuale × IRL del trimestre di riferimento dell’anno in corso / IRL dello stesso trimestre dell’anno precedente, arrotondato al centesimo. Per esempio, 600 € × 148,37 / 146,68 = 606,91 €.

Il proprietario ha un anno dalla data di revisione del contratto per chiederla: non è retroattiva e, passato l’anno, si perde. È vietata per un alloggio in classe F o G nella diagnosi energetica (DPE) quando il contratto è firmato, rinnovato o prorogato dal 24 agosto 2022 (1° luglio 2024 nei territori d’oltremare).

L’assicurazione della casa

L’inquilino deve assicurare l’alloggio almeno contro i rischi locativi (incendio, esplosione, danni d’acqua) e consegnare l’attestato alla consegna delle chiavi, poi ogni anno su richiesta del proprietario. In mancanza, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto (se il contratto ha una clausola risolutiva, dopo un’intimazione che lascia 1 mese per assicurarsi) o assicurare l’alloggio per conto dell’inquilino.

Lasciare l’alloggio

L’inquilino può andarsene in qualsiasi momento dando la disdetta. Per un alloggio non ammobiliato, il preavviso è di 3 mesi, e di 1 mese in certi casi: alloggio in zona di alta tensione (dicendolo nella lettera, con l’indirizzo), primo impiego, trasferimento, perdita del lavoro, stato di salute, RSA o AAH, alloggio popolare, violenze coniugali. Bisogna indicare il motivo e allegare un giustificativo; altrimenti si applicano 3 mesi.

La disdetta si dà con raccomandata con avviso di ricevimento, con atto di un ufficiale giudiziario o a mano contro ricevuta; una semplice e-mail non è valida. Il preavviso decorre dal ricevimento della disdetta.