En resumen
- El contrato de una vivienda vacía dura 3 años como mínimo, el de una amueblada 1 año (9 meses para un estudiante). La fianza es de 1 mes de alquiler sin gastos como máximo para una vivienda vacía, de 2 meses para una amueblada.
- El alquiler se puede revisar una vez al año con el IRL si el contrato lo prevé. La revisión no es retroactiva, y está prohibida para una vivienda clasificada F o G.
- El inquilino puede irse en cualquier momento: preaviso de 3 meses para una vivienda vacía (1 mes en ciertos casos, que hay que justificar en la carta) y de 1 mes para una amueblada.
Vacía, amueblada o de movilidad
Tres tipos de contrato permiten alquilar una vivienda como residencia principal, y sus reglas difieren.
- Vivienda vacía: contrato de 3 años como mínimo, fianza de 1 mes de alquiler sin gastos como máximo, gastos por provisiones con regularización anual, revisión anual posible si el contrato la prevé, preaviso del inquilino de 3 meses (1 mes en ciertos casos).
- Vivienda amueblada: contrato de 1 año como mínimo (9 meses para un estudiante), fianza de 2 meses como máximo, gastos por provisiones o a tanto alzado, preaviso del inquilino de 1 mes.
- Contrato de movilidad (bail mobilité): de 1 a 10 meses, fianza prohibida, gastos a tanto alzado, revisión del alquiler prohibida, preaviso de 1 mes.
El expediente y los gastos a la firma
El propietario solo puede pedir los justificantes de la lista prevista por decreto (identidad, domicilio, situación profesional, ingresos): reclamar otros puede costar hasta 3.000 € de multa, 15.000 € para una sociedad. No puede reclamar ninguna suma para reservar la vivienda ni antes de la firma del contrato.
Si interviene una agencia, los gastos de expediente, visita y contrato se reparten. La parte del inquilino no supera ni la mitad de los gastos facturados ni, en 2026, 12,10 € (zona muy tensionada), 10,09 € (zona tensionada) u 8,07 € (zona no tensionada) por m² de superficie habitable. Para el inventario de entrada hecho con el agente, es la mitad y 3,03 € por m² como máximo. Los demás gastos, como el anuncio, siguen a cargo del propietario.
En algunos grandes municipios de zona tensionada (París, Lille, Lyon, Burdeos, Montpellier…), el alquiler tiene un tope fijado por alquileres de referencia: el propietario que no respeta la limitación se arriesga a hasta 5.000 € de multa, 15.000 € para una sociedad.
El cálculoFrancia: calculadora de gastos de agencia del inquilinoEl inventario y la fianza
El inventario de entrada se hace al entregar las llaves, juntos, por escrito, describiendo cada habitación; el de salida debe tener la misma forma. Si una de las partes no viene, un agente judicial (commissaire de justice) puede levantar un acta, con un aviso de al menos 7 días. Las diferencias debidas al desgaste por el uso no dan lugar a retención de la fianza.
Para una vivienda vacía, la fianza es de 1 mes de alquiler sin gastos como máximo, pagada en la firma; no se puede aumentar durante el contrato ni en la renovación. Debe devolverse en un plazo máximo de 1 mes si el inventario de salida es conforme al de entrada, de 2 meses si no, desde la entrega de las llaves. Las retenciones deben justificarse. En una comunidad de propietarios, el propietario puede quedarse una provisión para los gastos, del 20 % de la fianza como máximo, hasta el cierre anual de cuentas.
La revisión del alquiler
Si el contrato tiene una cláusula de revisión anual, el alquiler puede revisarse una vez al año según el índice de referencia de alquileres (IRL) del Insee: nuevo alquiler = alquiler actual × IRL del trimestre de referencia del año en curso / IRL del mismo trimestre del año anterior, redondeado al céntimo. Por ejemplo, 600 € × 148,37 / 146,68 = 606,91 €.
El propietario tiene un año desde la fecha de revisión del contrato para pedirla: no es retroactiva y, pasado el año, se pierde. Está prohibida para una vivienda clasificada F o G en el DPE cuando el contrato se ha firmado, renovado o prorrogado desde el 24 de agosto de 2022 (1 de julio de 2024 en ultramar).
El cálculoFrancia: calculadora de revisión del alquiler (IRL)El seguro del hogar
El inquilino debe asegurar la vivienda al menos contra los riesgos del inquilino (incendio, explosión, daños por agua) y entregar el certificado al recibir las llaves, y luego cada año a petición del propietario. Si no, el propietario puede pedir la resolución del contrato (si el contrato tiene una cláusula resolutoria, tras un requerimiento que deja 1 mes para asegurarse) o asegurar la vivienda por cuenta del inquilino.
Dejar la vivienda
El inquilino puede irse en cualquier momento comunicándolo. Para una vivienda vacía, el preaviso es de 3 meses, y de 1 mes en ciertos casos: vivienda en zona tensionada (indicándolo en la carta, con la dirección), primer empleo, traslado, pérdida de empleo, estado de salud, RSA o AAH, vivienda social, violencia de pareja. Hay que indicar el motivo y adjuntar un justificante; si no, se aplican 3 meses.
La comunicación se hace por carta certificada con acuse de recibo, por acta de agente judicial o en mano contra recibí; un simple correo electrónico no vale. El preaviso corre desde la recepción de la comunicación.
Fuentes
- Service-Public: alquiler vacío, amueblado o contrato de movilidad, las reglas que difieren (en francés)
- Service-Public: futuro inquilino, justificantes que dar al propietario (en francés)
- Service-Public: gastos de agencia inmobiliaria en el alquiler, reparto y límites (en francés)
- Service-Public: inventario de entrada en un contrato de vivienda (en francés)
- Service-Public: inventario de salida en un contrato de vivienda (en francés)
- Service-Public: fianza en un contrato de vivienda (en francés)
- Service-Public: índice de referencia de alquileres (IRL) y revisión del alquiler (en francés)
- Service-Public: seguro del hogar del inquilino, riesgos del inquilino (en francés)
- Service-Public: preaviso dado por el inquilino, plazos y formalidades (en francés)
- Service-Public: limitación de los alquileres en zona tensionada (en francés)
Texto comprobado el 12 de octubre de 2026