Francia: alquilar una vivienda, los trámites
De la búsqueda a la entrega de llaves, y hasta la salida: el expediente, el contrato, el inventario, el seguro, el alquiler y el preaviso, en orden.
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Tiempo: unas semanas, de la visita a las llaves
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Preparar
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La fianza es de 1 mes de alquiler sin gastos como máximo para una vivienda vacía, de 2 meses para una amueblada.
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La duración, la fianza, el preaviso y la revisión del alquiler cambian de un tipo a otro.
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En algunos grandes municipios (París, Lille, Lyon, Burdeos, Montpellier…), el alquiler tiene un tope fijado por alquileres de referencia.
El expediente
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El propietario no puede pedir otros: multa de hasta 3.000 € (15.000 € para una sociedad).
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Es un servicio en línea del Estado donde el inquilino sube los justificantes autorizados y los hace llegar al propietario.
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El propietario y la agencia no tienen derecho a reclamarla.
El contrato
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No se puede aumentar durante el contrato ni en la renovación.
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Por el expediente, la visita y el contrato: la mitad como máximo y un tope por m² (12,10 €, 10,09 € u 8,07 € en 2026 según la zona).
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Sin cláusula de revisión, el alquiler no se puede revisar. El IRL es el del trimestre indicado en el contrato.
La entrada
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Describe la vivienda y sus equipamientos, con las lecturas de los contadores; es escrito y se entrega a las dos partes.
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El inquilino puede añadir precisiones y reservas al inventario.
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Hecho solo con el propietario, el inventario no cuesta nada.
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Hay que cubrir al menos los riesgos del inquilino (incendio, explosión, daños por agua), y dar el certificado cada año si el propietario lo pide.
Durante el contrato
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Para una vivienda vacía; una amueblada también puede tener gastos a tanto alzado.
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La calculadora de revisión da el alquiler revisado. Para una vivienda clasificada F o G, la revisión está prohibida.
La salida
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Un simple correo electrónico no vale. El preaviso corre desde la recepción de la comunicación.
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Zona tensionada, primer empleo, traslado, pérdida de empleo, salud, RSA o AAH, vivienda social, violencia: indica el motivo y adjunta un justificante.
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Las diferencias debidas al desgaste por el uso no permiten retener nada de la fianza.
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1 mes si el inventario de salida es conforme al de entrada, 2 meses si no, desde la entrega de las llaves.
Llaves en mano
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Conviene saber
- Esta lista vale para el alquiler de una vivienda de uso residencial como residencia principal. El alquiler de temporada, la vivienda social (HLM) y las viviendas concertadas con la Anah tienen otras reglas.
- El contrato y los usos locales añaden detalles: lee el tuyo, y guarda todos los documentos hasta la devolución de la fianza.
- Los importes de 2026 (límites de los gastos de agencia, IRL) cambian: las calculadoras del sitio los actualizan.
- No es un consejo jurídico. En caso de litigio, la Adil de tu departamento (agencia de información sobre la vivienda), una asociación de inquilinos o un abogado pueden ayudarte.
Preguntas frecuentes
¿Qué hacer antes de firmar el contrato?
Reunir los justificantes autorizados, comprobar la fianza, la cláusula de revisión y los gastos de agencia, y no pagar ninguna suma para reservar la vivienda antes de la firma.
¿Qué hay que hacer al recibir las llaves?
Hacer el inventario de entrada con el propietario, anotar los defectos y las lecturas de contadores, y entregar el certificado del seguro del hogar.
¿Cómo comunicar la salida?
Por carta certificada con acuse de recibo, por acta de agente judicial (commissaire de justice) o en mano contra recibí. Un simple correo electrónico no vale.
¿Cuándo se devuelve la fianza?
En 1 mes si el inventario de salida es conforme al de entrada, en 2 meses si no, desde la entrega de las llaves.
¿Cuánto puede facturar un agente al inquilino?
La mitad como máximo de los gastos de expediente, visita y contrato, con un límite de 12,10 €, 10,09 € u 8,07 € por m² en 2026 según la zona; por el inventario de entrada, 3,03 € por m² como máximo.
El siguiente paso
No soy asesor fiscal ni asesor financiero: esto es una estimación con fines informativos. Antes de decidir, consulta con un profesional.
- El cálculoFrancia: calculadora de revisión del alquiler (IRL)
- El cálculoFrancia: calculadora de gastos de agencia del inquilino
- La guíaFrancia: alquilar una vivienda, alquiler, fianza y preaviso
- La checklistChecklist de mudanza
Fuentes
- Service-Public: futuro inquilino, justificantes que dar al propietario (en francés)
- Service-Public: gastos de agencia inmobiliaria en el alquiler (en francés)
- Service-Public: inventario de entrada en un contrato de vivienda (en francés)
- Service-Public: fianza en un contrato de vivienda (en francés)
- Service-Public: seguro del hogar del inquilino (en francés)
- Service-Public: preaviso dado por el inquilino, plazos y formalidades (en francés)
Para tu contrato, la Adil de tu departamento, una asociación de inquilinos o un abogado son los primeros interlocutores.