França: alugar um imóvel, os trâmites
Da busca à entrega das chaves, e até a saída: o dossiê, o contrato, a vistoria, o seguro, o aluguel e o aviso prévio, em ordem.
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Tempo: algumas semanas, da visita às chaves
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Preparar
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A caução é de 1 mês de aluguel sem encargos no máximo para um imóvel vazio, de 2 meses para um mobiliado.
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A duração, a caução, o aviso prévio e o reajuste do aluguel mudam de um tipo para outro.
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Em alguns grandes municípios (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), o aluguel tem um teto fixado por aluguéis de referência.
O dossiê
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O proprietário não pode pedir outros: multa de até 3.000 € (15.000 € para uma empresa).
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É um serviço on-line do Estado em que o inquilino envia os comprovantes autorizados e os faz chegar ao proprietário.
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O proprietário e a imobiliária não têm direito de cobrá-la.
O contrato
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Ela não pode ser aumentada durante o contrato nem na renovação.
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Pelo dossiê, a visita e o contrato: a metade no máximo e um teto por m² (12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € em 2026 conforme a zona).
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Sem cláusula de reajuste, o aluguel não pode ser reajustado. O IRL é o do trimestre indicado no contrato.
A entrada
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Ela descreve o imóvel e os seus equipamentos, com as leituras dos medidores; é escrita e entregue às duas partes.
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O inquilino pode acrescentar esclarecimentos e ressalvas à vistoria.
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Feita só com o proprietário, a vistoria não custa nada.
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É preciso cobrir ao menos os riscos do inquilino (incêndio, explosão, danos por água), e dar o certificado a cada ano se o proprietário pedir.
Durante o contrato
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Para um imóvel vazio; um mobiliado também pode ter encargos em valor fixo.
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A calculadora de reajuste dá o aluguel reajustado. Para um imóvel classificado F ou G, o reajuste é proibido.
A saída
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Um simples e-mail não vale. O aviso prévio corre a partir do recebimento da comunicação.
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Zona tensa, primeiro emprego, transferência, perda de emprego, saúde, RSA ou AAH, moradia social, violência: indique o motivo e anexe um comprovante.
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As diferenças devidas ao desgaste pelo uso não permitem reter nada da caução.
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1 mês se a vistoria de saída é conforme à de entrada, 2 meses se não, a partir da entrega das chaves.
Chaves na mão
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Vale saber
- Esta lista vale para o aluguel de um imóvel residencial como residência principal. O aluguel de temporada, a moradia social (HLM) e os imóveis conveniados com a Anah têm outras regras.
- O contrato e os costumes locais acrescentam detalhes: leia o seu, e guarde todos os documentos até a devolução da caução.
- Os valores de 2026 (tetos das taxas de imobiliária, IRL) mudam: as calculadoras do site os atualizam.
- Isto não é aconselhamento jurídico. Em caso de litígio, a Adil do seu departamento (agência de informação sobre moradia), uma associação de inquilinos ou um advogado podem ajudar.
Perguntas frequentes
O que fazer antes de assinar o contrato?
Reunir os comprovantes autorizados, conferir a caução, a cláusula de reajuste e as taxas de imobiliária, e não pagar nenhuma quantia para reservar o imóvel antes da assinatura.
O que fazer na entrega das chaves?
Fazer a vistoria de entrada com o proprietário, anotar os defeitos e as leituras dos medidores, e entregar o certificado do seguro residencial.
Como comunicar a saída?
Por carta registrada com aviso de recebimento, por ato de oficial de justiça (commissaire de justice) ou em mãos com recibo. Um simples e-mail não vale.
Quando a caução é devolvida?
Em 1 mês se a vistoria de saída é conforme à de entrada, em 2 meses se não, a partir da entrega das chaves.
Quanto um corretor pode cobrar do inquilino?
A metade no máximo das taxas de dossiê, visita e contrato, com um limite de 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € por m² em 2026 conforme a zona; pela vistoria de entrada, 3,03 € por m² no máximo.
O próximo passo
Não sou consultor fiscal nem consultor financeiro: isto é uma estimativa com fins informativos. Antes de decidir, consulte um profissional.
- O cálculoFrança: calculadora de reajuste do aluguel (IRL)
- O cálculoFrança: calculadora de taxas de imobiliária do inquilino
- O guiaFrança: alugar um imóvel, aluguel, caução e aviso prévio
- A checklistMudança de casa: a checklist
Fontes
- Service-Public: futuro inquilino, comprovantes a dar ao proprietário (em francês)
- Service-Public: taxas de imobiliária no aluguel (em francês)
- Service-Public: vistoria de entrada em um contrato de moradia (em francês)
- Service-Public: caução em um contrato de moradia (em francês)
- Service-Public: seguro residencial do inquilino (em francês)
- Service-Public: aviso prévio dado pelo inquilino, prazos e formalidades (em francês)
Para o seu contrato, a Adil do seu departamento, uma associação de inquilinos ou um advogado são os primeiros interlocutores.