Em resumo
- O contrato de um imóvel vazio dura 3 anos no mínimo, o de um mobiliado 1 ano (9 meses para um estudante). A caução é de 1 mês de aluguel sem encargos no máximo para um imóvel vazio, de 2 meses para um mobiliado.
- O aluguel pode ser reajustado uma vez por ano com o IRL se o contrato o prevê. O reajuste não é retroativo, e é proibido para um imóvel classificado F ou G.
- O inquilino pode sair a qualquer momento: aviso prévio de 3 meses para um imóvel vazio (1 mês em certos casos, que é preciso justificar na carta) e de 1 mês para um mobiliado.
Vazio, mobiliado ou de mobilidade
Três tipos de contrato permitem alugar um imóvel como residência principal, e as regras deles diferem.
- Imóvel vazio: contrato de 3 anos no mínimo, caução de 1 mês de aluguel sem encargos no máximo, encargos por provisões com acerto anual, reajuste anual possível se o contrato o prevê, aviso prévio do inquilino de 3 meses (1 mês em certos casos).
- Imóvel mobiliado: contrato de 1 ano no mínimo (9 meses para um estudante), caução de 2 meses no máximo, encargos por provisões ou em valor fixo, aviso prévio do inquilino de 1 mês.
- Contrato de mobilidade (bail mobilité): de 1 a 10 meses, caução proibida, encargos em valor fixo, reajuste do aluguel proibido, aviso prévio de 1 mês.
O dossiê e as taxas na assinatura
O proprietário só pode pedir os comprovantes da lista prevista por decreto (identidade, domicílio, situação profissional, renda): cobrar outros pode custar até 3.000 € de multa, 15.000 € para uma empresa. Ele não pode cobrar nenhuma quantia para reservar o imóvel nem antes da assinatura do contrato.
Se uma imobiliária intervém, as taxas de dossiê, visita e contrato são divididas. A parte do inquilino não passa nem da metade das taxas cobradas nem, em 2026, de 12,10 € (zona muito tensa), 10,09 € (zona tensa) ou 8,07 € (zona não tensa) por m² de área habitável. Para a vistoria de entrada feita com o corretor, é a metade e 3,03 € por m² no máximo. As demais despesas, como o anúncio, continuam por conta do proprietário.
Em alguns grandes municípios de zona tensa (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier…), o aluguel tem um teto fixado por aluguéis de referência: o proprietário que não respeita a limitação se arrisca a até 5.000 € de multa, 15.000 € para uma empresa.
O cálculoFrança: calculadora de taxas de imobiliária do inquilinoA vistoria e a caução
A vistoria de entrada é feita na entrega das chaves, juntos, por escrito, descrevendo cada cômodo; a de saída deve ter a mesma forma. Se uma das partes não vem, um oficial de justiça (commissaire de justice) pode lavrar um auto, com um aviso de pelo menos 7 dias. As diferenças devidas ao desgaste pelo uso não dão lugar a retenção da caução.
Para um imóvel vazio, a caução é de 1 mês de aluguel sem encargos no máximo, paga na assinatura; ela não pode ser aumentada durante o contrato nem na renovação. Deve ser devolvida em um prazo máximo de 1 mês se a vistoria de saída é conforme à de entrada, de 2 meses se não, a partir da entrega das chaves. As retenções devem ser justificadas. Em um condomínio, o proprietário pode ficar com uma provisão para os encargos, de 20% da caução no máximo, até o fechamento anual das contas.
O reajuste do aluguel
Se o contrato tem uma cláusula de reajuste anual, o aluguel pode ser reajustado uma vez por ano conforme o índice de referência dos aluguéis (IRL) do Insee: novo aluguel = aluguel atual × IRL do trimestre de referência do ano em curso / IRL do mesmo trimestre do ano anterior, arredondado ao centavo. Por exemplo, 600 € × 148,37 / 146,68 = 606,91 €.
O proprietário tem um ano depois da data de reajuste do contrato para pedi-lo: ele não é retroativo e, passado o ano, se perde. É proibido para um imóvel classificado F ou G no DPE quando o contrato foi assinado, renovado ou prorrogado desde 24 de agosto de 2022 (1.º de julho de 2024 no ultramar).
O cálculoFrança: calculadora de reajuste do aluguel (IRL)O seguro residencial
O inquilino deve segurar o imóvel ao menos contra os riscos do inquilino (incêndio, explosão, danos por água) e entregar o certificado na entrega das chaves, e depois todo ano a pedido do proprietário. Se não, o proprietário pode pedir a rescisão do contrato (se o contrato tem uma cláusula resolutiva, após uma notificação que dá 1 mês para se segurar) ou segurar o imóvel por conta do inquilino.
Deixar o imóvel
O inquilino pode sair a qualquer momento comunicando. Para um imóvel vazio, o aviso prévio é de 3 meses, e de 1 mês em certos casos: imóvel em zona tensa (dizendo isso na carta, com o endereço), primeiro emprego, transferência, perda de emprego, estado de saúde, RSA ou AAH, moradia social, violência conjugal. É preciso indicar o motivo e anexar um comprovante; se não, valem 3 meses.
A comunicação é feita por carta registrada com aviso de recebimento, por ato de oficial de justiça ou em mãos com recibo; um simples e-mail não vale. O aviso prévio corre a partir do recebimento da comunicação.
Fontes
- Service-Public: aluguel vazio, mobiliado ou contrato de mobilidade, as regras que diferem (em francês)
- Service-Public: futuro inquilino, comprovantes a dar ao proprietário (em francês)
- Service-Public: taxas de imobiliária no aluguel, divisão e tetos (em francês)
- Service-Public: vistoria de entrada em um contrato de moradia (em francês)
- Service-Public: vistoria de saída em um contrato de moradia (em francês)
- Service-Public: caução em um contrato de moradia (em francês)
- Service-Public: índice de referência dos aluguéis (IRL) e reajuste do aluguel (em francês)
- Service-Public: seguro residencial do inquilino, riscos do inquilino (em francês)
- Service-Public: aviso prévio dado pelo inquilino, prazos e formalidades (em francês)
- Service-Public: limitação dos aluguéis em zona tensa (em francês)
Texto conferido em 12 de outubro de 2026